不動產租賃名詞解釋總表
一、契約基本詞彙 五、契約上之各方權利義務 七、契約範圍/公共區域
1私法自治/契約自由 17出租人 35公寓大廈之共用部份/約定專用
2租賃契約 18出租人主給付義務 36區分所有權人
3定型化契約 19出租人留置權 37物業管理
4基地租賃 20承租人 38公共基金
5公證(租賃契約) 21承租人主給付義務 八、稅務相關
6附隨義務 22善良管理人 39租賃之稅捐
7先訴抗辯權 23失火責任 40營業稅
8同時履行抗辯 24非法使用 41地價稅
9強制規定 25轉租 42契稅
二、契約期間 26代理人 43印花稅
10租賃期間 27法定代理人 44房屋稅
11不定期租賃 28保證人 九、侵權
三、契約終止 29連帶保證 45不當得利
12租期屆滿 六、代理/仲介 46侵權行為
13回復原狀 30代理權 47損害賠償
四、契約相關費用 31仲介 48竊視竊聽竊錄
14定金 32仲介報酬 49無故侵入住宅
15押租金 33不動產經紀業 50強制罪
16違約金 34斡旋金 51侵占/竊占罪
十、租期間標的處分 十一、糾紛/訴訟 56調解/仲裁/調處
52買賣不破租賃 54物上請求權 57拍賣/查封
53優先承買權 55詐欺 58強制執行

 

一、契約基本詞彙

A-1私法自治/契約自由


功    能:【名詞定義及解釋】             使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用】     關鍵字檢索:【租賃契約】



一、私法自治,指個人得依其自主的意思,自我負責地形成其私法上的權利義務。此為民法最重要的基本原則,旨在保障實踐個人的自主決定及人格尊嚴。私法自治原則體現在各種制度之上:

(一)遺囑自由,即個人於其生前,得以遺囑處分財產,決定死後其財產的歸屬(民法第1186條以下)。
(二)契約自由,當事人得依其意思之合致,締結契約而取得權利,負擔義務。(民法第153條、第421條)
私法自治的精義在於「個人自主」。個人既能自主決定,就其行為理應「自我負責」,相對人的信賴及交易安全亦需兼籌並顧。

二、契約自由,指當事人得依其意思之合致,締結契約而取得權利,負擔義務,其基本內容有四:

(一)締結自由:即締結契約與否,由當事人自由決定。
(二)相對人自由:即與何人締結契約,由當事人自由選擇決定。
(三)內容自由:即契約的內容,由當事人自由決定。
(四)方式自由:即契約原則上僅依意思合致即可成立,不以踐行一定方式為必要。
(五)變更或廢棄的自由:即當事人得於締約後變更契約的內容,甚至以後契約廢棄前契約(合意解除)。
以契約自由為基礎的私法自治,有助於促進市場經濟的運作,不受國家的統制或支配,得經由個人意思決定、市場自由競爭,對勞力、資本等社會資源作更有效率的分配和利用。

參考法條

民法第153條

(契約之成立)
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。

民法第421條

(租賃之定義)
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。
前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。

民法第1186條

(遺囑能力)
無行為能力人,不得為遺囑。
限制行為能力人,無須經法定代理人之允許,得為遺囑。但未滿十六歲者,不得為遺囑。

民法第1187條

(遺產之自由處分)
遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內,得以遺囑自由處分遺產。

民法第1188條

(受遺贈權之喪失)
第一千一百四十五條喪失繼承權之規定,於受遺贈人準用之。

 

A-2租賃契約


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租屋動機、居住使用】    關鍵字檢索:【租賃契約、租約】



一、定義
我國《民法》第421條規定:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金的契約。」
二、性質
租賃契約為財產契約,且係以物的使用收益為權利內容,且須占有標的物。
(一)雙務契約:
租賃契約之當事人稱出租人、承租人。其必要之點,租賃為出租人以物租與承租人「使用」、「收益」,而承租人須支付租金。
(二)有償契約:
租賃契約的租金,原則上是「後付主義」,而且「支付租金」與「使用收益租賃物」是具有對價關係的給付契約。若承租人無法順利使用租賃物,致不能為約定之使用者,承租人得請求減少租金或終止契約,亦為租賃契約中的瑕疵擔保問題。
(三)繼續性契約:
租賃固有「定期契約」與「不定期契約」之分,但均須經過相當期限,所以屬於「繼續性契約」;而在繼續性契約才有「租期屆滿」、「契約終止的適用」。
(四)不要式契約:
要式契約,是指契約之成立需踐行法定方法始生效力,而租賃契約非要式契約,所以訂約時不依法定方式,仍可成立契約,只是契約內容還是要被強制規定調整。
(五)諾成契約:
租賃因當事人之意思表示一致而成立,無待交付租賃物。
參考法條


民法第421條

(租賃之定義)
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。
前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。

民法第435條

(租賃物一部滅失之效果)
租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。
前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。

民法第436條

(權利瑕疵之效果)
前條規定,於承租人因第三人就租賃物主張權利,致不能為約定之使用、收益者準用之。

民法第439條

(支付租金之時期)
承租人應依約定日期,支付租金;無約定者,依習慣;無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者,於收益季節終了時支付之。

民法第450條

(租賃契約之消滅)
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

 

A-3定型化契約

功    能:【名詞定義及解釋】         使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租屋動機、租屋資訊與決策、簽約過程】       關鍵字檢索:【租賃契約】


凡以定型化條款所訂立的契約,均稱為定型化契約〈法國稱為附合契約, 英國稱為標準契約〉。而消費者保護法所稱的定型化契約,依該法第二條第七款規定:『指企業經營者為與不特定多數人訂定契約之用而單方預先擬定 之契約。』其擬定契約的當事人限為企業經營者,而締約的相對人又限為消費者的情形,較一般認為只要是由契約一方當事人預先擬定的交易條款,即為定型化契約。
消費者保護法所規定的定型化契約,其特徵如下:
一、契約條款方面:契約條款由一方當事人之企業經營者單方面所擬定。定型化契約的根本問題,在於企業經營者經常利用其優越的經濟地位,訂定有利於己而不利於消費者的契約條款,造成締約雙方當事人地位不平等所致。
二、締約目的方面:其目的在於以此條款與多數相對人〈消費者〉締結契約。定型化契約具有降低交易成本,提高經濟效率,加速交易過程的功能,有其存在的必要。
參考法條


民法
第247-1條

(定型化契約之限制)
依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約,為左列各款之約定,按其情形顯失公平者,該部分約定無效:
一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。
二、加重他方當事人之責任者。
三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。
四、其他於他方當事人有重大不利益者。

消費者保護法
第2條

(定型化契約條款之定義)
本法所用名詞定義如下:
一、消費者:指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。
二、企業經營者:指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為
營業者。
三、消費關係:指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係
四、消費爭議:指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。
五、消費訴訟:指因消費關係而向法院提起之訴訟。
六、消費者保護團體:指以保護消費者為目的而依法設立登記之法人。
七、定型化契約條款:指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約
之用,所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面,其
以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者,亦屬之。
八、個別磋商條款:指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。
九、定型化契約:指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之
全部或一部而訂定之契約。
一○、郵購買賣:指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙
、雜誌、網際網路、傳單或其他類似之方法,使消費者未能檢視商
品而與企業經營者所為之買賣。
一一、訪問買賣:指企業經營者未經邀約而在消費者之住居所或其他場所
從事銷售,所為之買賣。
一二、分期付款:指買賣契約約定消費者支付頭期款,餘款分期支付

消費者保護法
第11條

(定型化契約條款之解釋)
企業經營者在定型化契約中所用之條款,應本平等互惠之原則。
定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋。

消費者保護法
第12條

(定型化契約條款之無效)
定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。
定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:
一、違反平等互惠原則者。
二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。
三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。

 

A-4基地租賃


功    能:【名詞定義及解釋】          使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程】            關鍵字檢索:【土地租賃】



基地租賃是指已建築房屋為目的而租用他人土地者,或承受前手之房屋後始租用該基地者。基地租賃之法律行為,原則上是依不動產租賃之相關規範;例如民法第422條,不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。但基地租賃是租用他人土地者建築房屋為目的,或承受前手之房屋後始租用該基地者,故不受民法第449條第一項所規定之20年租賃期間之限制。
一、基地租賃之效力
(一)請求地上權登記
為加強保障承租人對土地使用收益的地位/權利,本法特別賦予承租人向出租人請求為地上權登記之權利,又依土地法第102條規定雖謂:「租用基地建築房屋,應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內,聲請該館直轄市或縣(市)地政機關為地上權之登記。」惟實務見解認為,縱已逾二個月期間仍不生失權效果。
(二)租金之限制
基地租賃之租金以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限。
(三)優先購買權
按基地承租通常係為建築之用,是於出租人出賣土地時賦予承租人得以同樣條件優先承買之權,對於穩固承租人身為建築物所有人之地位實為有益。應注意,承租人若於接到出賣通知後10日內未為表示,則其優先購買權視同放棄。而當承租人之優先購買權若與地上權人或典權人競合時,以登記之先後定其順序;惟承租人與共有人競合時,為維護建物之經濟價值,以承租人為優先。
(四)基地租賃契約之推定移轉
此即買賣不破租賃,只要承租人將房屋所有權移轉,其與出租人間之基地租賃契約即可推定亦隨之移轉予受讓人,是受讓人取得房屋所有權後,並同時取得基地承租人之地位。立法者作此規範係基於保障房屋所有權受讓人,使其免於因無基地合法使用權源而遭出租人主張所有物妨害除去請求權。但應注意,如出租人與承租人於立約時有禁止轉讓房屋之特約,即無推定移轉之適用。
二、基地租賃之消滅
基地租賃除因租期屆滿而當然消滅外,出租人可依下列幾款事由而向承租人收回基地:

  • (一)承租人以基地供違反法令之使用時例如承租人係為囤積軍火之用而於基地建築房屋,惟因注意,實務見解認為基地建築房屋未依建築法領得建築執照,非上開所謂之供違反法令之使用。
  • (二)承租人轉租基地於他人時然若當事人間有可供轉租他人之特約,則不在此限。
  • 1.承租人積欠租金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時應注意,於計算積欠租額時應扣除押租金,仍達二年以上,且出租人須踐行民法第440條之催告程序,始有其適用。
  • 2.承租人違反租賃契約時。

參考法條


民法第422條
不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。

民法
第422-1條

租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記。

民法
第426-1條

租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。

民法
第426-2條

租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。 出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。

民法第440條

承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。 租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。 租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。

民法第443條

承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。 承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。

民法第449條

租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。 前項期限,當事人得更新之。 租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。

民法
第450條第1項

租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅  

土地法第97條

城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。 約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。

土地法
第103條

租用建築房屋之基地,非因左列情形之一,出租人不得收回。 一、契約年限屆滿時。 二、承租人以基地供違反法令之使用時。 三、承租人轉租基地於他人時。 四、承租人積欠租金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時。 五、承租人違反租賃契約時。

土地法
第104條

基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。 租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。

土地法
第105條

第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定,於租用基地建築房屋均準用之。

 

A-5公證(租賃契約)


功    能:【名詞定義及解釋】            使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程】               關鍵字檢索:【公證】



何謂公證?公證是由當事人向法院或民間公證人提出申請,按公證法1條規定,「公證事務,由法院或民間之公證人辦理之。」進行公證。公證人作成公證書,主要確保當事人,確實有簽署該份文件。公證書具備證據的效力。公證法規定,就特定之法律行為,如果在公證書上載明逕受強制執行條款,則得依該證書執行之。申言之,如契約義務人不依約履行時,權利人即可依公證書的記載,直接向法院聲請強制執行,不必經過漫長的訴訟程序。
因此,租賃契約中亦有公證之適用,房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,依公證法規定,在公證書上載明「逕受強制執行」條款,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。亦即如不動產租賃契約期限逾五年或未定期限者,如經過公證,則有民法第425條買賣不破租賃之適用,即使房屋所有權移轉不影響租賃契約之效力。而租賃契約中的公證須按公證法之規定為之。
參考法條


民法第425條

 (買賣不破租賃原則及其例外)
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

公證法第1條

 (公證機關及民間公證人)
公證事務,由法院或民間之公證人辦理之。
地方法院及其分院應設公證處;必要時,並得於管轄區域內適當處所設公證分處。
民間之公證人應於所屬之地方法院或其分院管轄區域內,司法院指定之地設事務所。

公證法第2條

(公證事項)
公證人因當事人或其他關係人之請求,就法律行為及其他關於私權之事實,有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。
公證人對於下列文書,亦得因當事人或其他關係人之請求予以認證:
一、涉及私權事實之公文書原本或正本,經表明係持往境外使用者。
二、公、私文書之繕本或影本。

公證法第5條

(公證文書應使用之文字)
公證文書應以中國文字作成之。但經當事人請求時,得以外國文字作成。前項文書以中國文字作成者,必要時得附記外國文字或附譯本。以外國文字作成公證文書或就文書之翻譯本為認證之公證人,以經司法院核定通曉各該外國語文者為限。

公證法第13條

(公證書之執行力)
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。
四、租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。
前項公證書,除當事人外,對於公證書作成後,就該法律行為,為當事人之繼受人,及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者,亦有效力。
債務人、繼受人或占有人,主張第一項之公證書有不得強制執行之事由提起訴訟時,受訴法院得因必要情形,命停止執行,但聲請人陳明願供擔保者,法院應定相當之擔保額,命停止執行。

 

A-6附隨義務


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租賃行為週期:【簽約過程】           關鍵字檢索:【租賃契約】



所謂附隨義務,乃以促進實現主給付義務,使債權人的給付利益獲取最大之滿足或保護債權人人身或財產上利益為目的,於契約發展過程中基於誠信原則而生的義務。例如店面出租人應負有協力輔助承租人取得營利事業登記證,以合法營業之義務(臺灣最高法院九十八年台上字第222號判);或易碎物品的出賣人應負有妥善包裝,使買受人得安全攜回之義務;又或出賣人應負告知機器之特殊使用方法,避免買受人因使用方法不當而受傷害的義務。 債務人未盡此項義務時,債權人原則上不得解除契約,其損害僅得依民法第227條不完全給付之規定請求損害賠償,然倘若該附隨義務之違反已足以影響契約目的之達成,使債權人無法實現其訂立契約之利益,則債權人應有解除契約之餘地。 參考法條

民法第227條

(不完全給付之效果)
因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。

 

A-7先訴抗辯權


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程】                          關鍵字檢索:【租賃契約、保證人】



先訴抗辯權係普通保證人本於其地位所特有之權利。若主債務人有足夠資力清償債務,而債權人又未就其財產為強制執行而逕向保證人請求代負履行責任時,保證人自得主張先訴抗辯而拒絕清償。然而,只要債權人對主債務人之財產強制執行而無效果時(如執行結果不能清償債務,或有不足清償之情形),保證人即無法再為主張先訴抗辯權,故該抗辯本質上係屬延期性而非永久性。
依民法第746條之規定,先訴抗辯權之消滅原因有以下幾種:
一、保證人拋棄先訴抗辯權:此乃實務常見之消滅原因,保證人可以明示或默示之方式經口頭或書面為之,例如於契約書上載明「保證人願意拋棄先訴抗辯權」或「願與主債務人負連帶責任或同一責任」。須注意,先訴抗辯權一經拋棄,保證人即不得再行主張。
二、主債務人之住所、營業所或居所有變更,致向其請求清償發生困難者:保證契約成立後,主債務人之住所、營業所或居所有變更,債權人無法向債務人請求清償,故債權人自當向保證人求償。
三、主債務人受破產宣告:蓋此時債務人已失去償債能力而陷於履行不能之境遇,故債權人自當向保證人求償。
四、主債務人之財產不足清償債務者:指債權人未就主債務人之債務強制執行且亦無第二項之情形發生時,因債務人之財務狀況惡化以致陷於履行不能時。
參考法條


民法第745條

(先訴抗辯權)
保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前,對於債權人得拒絕清償。

民法第746條

(先訴抗辯權之喪失)
有左列各款情形之一者,保證人不得主張前條之權利:
一、保證人拋棄前條之權利者。
二、保證契約成立後,主債務人之住所、營業所或居所有變更,致向其請求清償發生困難者。
三、主債務人受破產宣告者。
四、主債務人之財產不足清償其債務者。

 

A-8同時履行抗辯權


功    能:【名詞定義及解釋】         使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】             關鍵字檢索:【同時履行抗辯】



同時履行抗辯,係指雙務契約當事人,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。拒絕給付之目的為使他方同時履行其義務,確保自己債權之實現,具有擔保債權實現之作用。
倘若對方已經履行該債務時,此抗辯權利即為消滅,不得拒絕給付,需同時履行自己之債務。同時履行抗辯權所適用的範圍限於雙務契約並附有對價關係之債務
依同時履行抗辯權在未經債務人行使以前,仍可發生遲延責任問題,必須行使以後始能免責(最高法院 50 年度台上字第 1550 號判例意旨參照)之法理,有先為給付之不安抗辯權亦應於行使後方有排除給付遲延之效力。
雙務契約,是指雙方當事人互負對價關係之債務契約。彼此債權債務關係相牽連。
對待給付,是指雙方當事人之債務為對價關係,兩者為相對立之地位。
參考法條


民法第264條

 (雙務契約之同時履行抗辯權)
因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限。他方當事人已為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。

民法第265條

(不安抗辯權)
當事人之一方,應向他方先為給付者,如他方之財產,於訂約後顯形減少,有難為對待給付之虞時,如他方未為對待給付或提出擔保前,得拒絕自己之給付。

民法第429條

 (出租人之修繕義務)
租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。

民法第439條

 (支付租金之時期)
承租人應依約定日期,支付租金;無約定者,依習慣;無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者,於收益季節終了時支付之。

 

A-9強制規定


功    能:【名詞定義及解釋】              使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用】     關鍵字檢索:【租賃契約】



所謂強制規定,係指命令當事人從事某種行為之規定,且此種法律規定乃當事人不得任意約定加以排除;基本上,法律行為只要違反強制規定,多為無效。強制規定乃涵蓋於各種法規命令,如法律、行政規則、地方政府所頒布之命令等,其常以「應」之形式存於條文內容之中,如民法第819條第2項規定:「共有物之處分、變更及設定負擔,應得共有人全體之同意。」,然而亦有例外,如民法第427條的出租人負擔稅捐義務:「就租賃物應繳納之一切稅捐,由出租人負擔。」,依最高法院65年臺上1119號判例,非屬強制規定。
原則上,強制規定多非出於民法債篇,蓋基於契約自由原則,當事人自得合意形成法律行為之內容。但為保護經濟弱勢,民法多於租賃一節中設有強制規定,如民法第423條出租人對於租賃物之交付及合用之保持義務。
參考法條


民法第71條

法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。

民法第423條

出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態

民法第427條

就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。

民法第819條

各共有人,得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

 

二、契約期間

A-10租賃期間


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用、租賃關係結束】                          關鍵字檢索:【租賃期限】



租賃契約中,雙方當事人訂定一定期間,於該期間內出租人交付物,供承租人使用收益,承租人於該期限內支付租金予出租人。則雙方所約定之期間則為租賃之期間。如:自民國100年06月01日起至民國102年06月01日止。
租賃契約可分為定期限及未定期限,分述如下:
一、定期限:按民法第449條規定,租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。
二、未定期限:未定期限之租約,不受民法第449條最長期限之限制。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
三、簡言之,除租地建屋契約得不受民法第449條第1項二十年之限制,或是不定期租約(因可隨時終止租約)外,其餘租賃契約均受二十年之限制,但當事人得於契約滿期前訂定新約,延長整體租用期間。
參考法條

民法第119
 (本章規定之適用範圍)
法令、審判或法律行為所定之期日及期間,除有特別訂定外,其計算依本章之規定。
民法第120條
(期間之起算)
以時定期間者,即時起算。
以日、星期、月或年定期間者,其始日不算入。
民法第121條
(期間之終止)
以日、星期、月或年定期間者,以期間末日之終止,為期間之終止。
期間不以星期、月或年之始日起算者,以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日,為期間之末日。但以月或年定期間,於最後之月,無相當日者,以其月之末日,為期間之末日。
民法第421條
 (租賃之意義)
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。
前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。
民法第449條
 (租賃期限)
租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。
前項期限,當事人得更新之。
租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。

 

A-11不定期租賃


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租屋動機、簽約過程、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【租賃契約、出租人、房客】



何謂不定期租賃:
一、根據民法第422條規定,不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。
二、按民法第451條規定,租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,故租賃期限屆滿後,承租人未將租賃物交還出租人,繼續為使用收益,而出租人無表示意見,繼續收取租金,即屬法文所謂「不即表示反對之意思」,兩造間即成立不定期租賃契約。
租賃契約在民法上可分為定期租賃與不定期租賃,前者是有租賃關係存續期限的,期限屆滿,租賃關係消滅,出租人當然可以請求承租人搬遷;後者各當事人雖得隨時終止契約,但出租人要終止契約的話,則必須受到土地法第100條或103條的限制。
參考法條

民法第422條
(不動產租賃契約之方式)
不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。
民法第450條
(租賃契約之消滅)
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
民法第451條
(租賃契約之默示更新)
租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。
土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
土地法第103條
租用建築房屋之基地,非因左列情形之一,出租人不得收回。
一、契約年限屆滿時。
二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。
四、承租人積欠租金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時。
五、承租人違反租賃契約時。

 

三、契約終止

A-12租期屆滿


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租賃關係結束】
關鍵字檢索:【簽約過程、居住使用、租期屆滿】


租賃契約中,雙方所約定期間之終日到來,是為租期屆滿。如:自民國100年06月01日起至民國102年06月01日止,民國102年06月01日是為租期屆滿。然於租賃期限屆滿後,出租人即得請求返還租賃物,若出租人怠於行使此項權利,而承租人仍為租賃物之使用收益,出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。
租期屆滿會產生的法律效果:1.回復原狀 2.返還租賃物 3. 結清費用
參考法條

民法第99
(停止條件與解除條件)
附停止條件之法律行為,於條件成就時,發生效力。
附解除條件之法律行為,於條件成就時,失其效力。
依當事人之特約,使條件成就之效果,不於條件成就之時發生者,依其特約。
民法第421
(租賃之意義)
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。
前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。
民法第449
(租賃期限)
租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。
前項期限,當事人得更新之。
租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。
民法第450
(租賃契約之效滅)
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
民法第451
(租賃契約之默示更新)
租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。

 

A-13回復原狀


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客】
租賃行為週期:【簽約過程、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【終止、返還】


租賃關係終止時,承租人應按照租賃物承租時之原狀交還予出租人,此即所謂返還原狀。為確保出租人之權益,民法就此特別設立相關規範:
一、民法第432條第一項:承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。此即所謂承租人之保管義務,原則上承租人未盡該保管義務或未依約定方法使用,致租賃物遭受非自然之損害,即應負起賠償責任。例如承租人於彈簧床上跳躍致彈簧損壞,或擅將租賃物讓與他人致出租人之所有權失其圓滿狀態(最高法院32年度上字283號判例)。
二、民法第431條第二項:承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀此典型案例即為承租人為租賃物更換新鎖,於租賃關係終止後並未將舊鎖換回,此時出租人可要求承租人回復原狀。又若是承租人欲取回所替換之新鎖時,按條文但書應回復租賃物之原狀,即將舊鎖換上,始得為之。
三、民法第455條:承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。
參考法條

民法第431
承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀。
民法第432
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。 承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。
民法第455
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。

 

四、契約相關費用

A-14定金


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者】
租賃行為週期:【租屋資訊與決策、簽約過程】
關鍵字檢索:【定金】


定金,乃指契約當事人之一方以擔保契約成立,或確保契約的履行目的,而交付於他方的金錢或其他代替物。定金契約以主契約的成立為前提(從契約),並需交付定金,始得成立(要物契約),另外,當契約當事人有債務不履行之情事者定金成為債務不履行損害賠償之預定。當事人對定金的作用,如有特別約定,固依照約定來判斷是屬於何種性質,如無特別約定時,授受定金,依民法第248條規定,推定契約成立。

至於接受定金之法律上效果,因當事人接受定金的目的不同而有差別,故當事人間就定金的效力,在契約上有所約定時,從其約定,若無約定,則適用民法第249條規定。
參考法條

民法第248
(收受定金之效力)
訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。
民法第249
(定金之效力)
定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:
一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。

 

A-15押租金


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【損害賠償、擔保金、給付租金】


在民法條文並無「押租金」這個名詞,性質是用來擔保承租人日後履行其義務的擔保品,應為擔保金或保證金,故適用土地法第99條擔保金之限制及抵付。

押租金,係指租賃契約成立時,以擔保承租人之租金債權或租賃物損害賠償責任為目的,由承租人或第三人交付於出租人的金錢或其他代替物。押租金契約係屬要物契約,從契約。承租人就其擔保債務未為清償時,出租人即得逕就押租金求償。於租賃關係終了,且無債務不履行的情形時,出租人應返還押租金。押租金契約既為要物契約,以金錢之交付為其成立要件,故出租人為將其所受的押租金交付與租賃受讓人,租賃關係消滅後,承租人自不得向受讓人請求返還押租金。(司法院院字第1909號解釋參照)

在民法條文並無「押租金」這個名詞,但於司法判決中常為引用,因性質是用來擔保承租人日後履行其義務的擔保品,故適用土地法第99條擔保金之限制及抵付。
參考法條

土地法第99
(擔保金之限制及抵付)
前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。
已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。
民法第322
(清償之抵充-法定抵充)
清償人不為前條之指定者,依左列之規定,定其應抵充之債務:
一、債務已屆清償期者,儘先抵充。
二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者,以債務之擔保最少者,儘先抵充;擔保相等者,以債務人因清償而獲益最多者,儘先抵充;獲益相等者,以先到期之債務,儘先抵充。
三、獲益及清償期均相等者,各按比例,抵充其一部。
民法第323
(不同種類債務之抵充順序)
清償人所提出之給付,應先抵充費用,次充利息,次充原本;其依前二條之規定抵充債務者亦同。

 

A-16違約金


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【提前終止】


違約金,係指當事人約定契約不履行時,以確保債務的履行為目的,由當事人約定債務人於債務不履行時,所應支付的金錢。違約金與定金係為確保契約履行之目的,但違約金性質上為諾成契約,且其標的物限於金錢,如約定違約應為金錢以外給付者;則係準違約金。

違約金種類又分為二:
一、損害賠償額預定性違約金
即以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之意。既係損害賠償額之預定,故債權人受損害,縱使超過約定違約金之數額,亦僅得請求違約金,不得更行請求賠償,否則其違約金之預定即失其意義。
二、懲罰性違約金
當事人約定,債務人有不履行契約義務時,除支付違約金外,尚應負害賠償責任,則其違約金是為懲罰性違約金。既為懲性違約金,故除有違約金請求權外,尚得請求損害賠償,對債權人之保障,更為優厚;然必須限於明示之情形,始得認為係懲罰性違約金。

違約金契約為諾成契約,因當事人意思表示一致而成立,不以交付為必要。違約金除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害的賠償總額(損害賠償之違約金)。民法第252條規定:「約定之違約金過高者,法院得減至相當數額。」本條係強制規定,使法院得依職權為之介入契約,當事人不得特約加以排除。違約金是否相當,符合比例原則,應就債務人若能如期履行債務,債務人所能享受的利益,及依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為衡量標準。而債務已為一部履行時,亦得比照債權人所受利益請求由法院酌減其數額。
參考法條

(約定違約金之性質)
當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。
違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。
民法第251
(一部履行之酌減)
債務已為一部履行者,法院得比照債權人因一部履行所受之利益,減少違約金。
民法第252
(違約金額過高之酌減)
約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。
民法第253
前三條之規定,於約定違約時應為金錢以外之給付者準用之。

 

五、契約上之各方權利義務

A-17出租人


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程】
關鍵字檢索:【租賃契約、出租人、房客】


在租賃契約中,將租賃物交付承租人使用、收益的人,為出租人。
由於債之相對性,出租人不必要是租賃物之所有權人。故依據法律規定或契約?定並經租賃物所有權人同意後,出租人可以為以下六種身份:
一、租賃物所有權人
二、企業管理經營人
三、典權人,在典權之典期內,可以將典物出租以獲取收益
四、使用權人,依法獲得某種財產使用權的人,可以將財產出租
五、代理人或占有人,即以善意占為己有或有權代理的人
六、在徵得出租人同意後,承租人可以將財產再出租,成為新租賃關係中的出租人。
參考法條

民法第153
(契約之成立)
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
當事人對於必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一致時,法院應依其事件之性質定之。
民法第421
(租賃之定義)
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。
前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。

 

A-18出租人主給付義務


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用】
關鍵字檢索:【給付義務】


一、租賃物的交付及保持其合於使用收益狀態的義務(民法第423條)
(一)交付租賃物
(二)保持租賃物合於約定使用、收益狀態的義務

二、瑕疵擔保責任
租賃係有償契約,準用關於買賣瑕疵擔保的規定。(民法第347條、349至353條)
(一)權利瑕疵擔保
出租人應擔保第三人就租賃物對於承租人不得主張任何「足以妨害其使用、收益」的權利(民法第347條準用第349條)。
承租人因第三人就租賃物主張權利致租賃物一部或全部不能為約定之使用收益者,承租人得請求減少租金,如全部不能為約定之使用收益者,得終止租約。(民法第436條準用第435條)
第三人就租賃物主張權利者,除出租人已知者外,承租人應即通知出租人,承租人怠於為此通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因怠於通知所受之損害。(民法第437條)
(二)物的瑕疵擔保
1. 交付前租賃物有瑕疵
出租人負有交付合於使用收益狀態的租賃物的義務,故承租人對出租人有瑕疵修繕請求權。
2. 承租人的終止權
租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約(民法第424條)。
3. 出租人的修繕義務
出租人既有交付及保持租賃物合於約定之使用,收益狀態的義務,除契約另有訂定或另有習慣外,出租人應負擔租賃物的修繕費用(民法第429條)。如經承租人定相當期限催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之(即從租金中扣減預先墊付之修繕費用)(民法第430條)。
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害(民法第437條)。

三、出租人負擔稅捐義務
民法第427條規定,就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。本條非強行規定,當事人固得自由約定,但此為契約當事人間負擔問題,稅法上的納稅義務人不因此而產生異動。

四、費用償還
承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用,但以現存之增價額為限(民法第431條第1項)。
參考法條

民法第349
(權利瑕疵擔保(一)-權利無缺)
出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。
民法第423
(租賃物之交付及保持義務)
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。
民法第424
(承租人之契約終止權)
租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。
民法第427
(租賃物稅捐之負擔)
就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。
民法第430
(修繕義務不履行之效力)
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
民法第431
(有益費用之償還及工作物之取回)
承租人就租賃物支出有益費用,因有增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀。
民法第435條
 
租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。
前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。
民法第436
(權利瑕疵之效果)
前條規定,於承租人因第三人就租賃物主張權利,致不能為約定之使用、收益者準用之。
民法第437條
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。
承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。

 

A-19出租人留置權


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租賃關係結束】
關鍵字檢索:【租約終止、留置物】


留置權為擔保物權,債權人為保障本身權益而占有債務人的財產,在債務人未履行其債務前,有權不交還該物予債務人,其擔保範圍,應以債務之範圍為限。就不動產租賃行為而言,不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。可見不動產出租人可留置承租人之物件為擔保,出租人並得於「於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內」取償。

租金係承租人之主給付義務,留置權只是擔保,出租人留置承租人之物,並不當然使租賃契約終止或消滅租金債權,只要承租人提出擔保,即可消滅出租人的留置權(民法第448條)。承租人未提出擔保,承租人又「乘出租人之不知,或出租人曾提出異議」取回留置物,則出租人的留置權並不消滅,出租人甚至可在承租人離去之後再合法地占有該擔保品,或是選擇終止契約。

但對於農地租賃出租人行使留置權,於土地法第118條另有規定,出租人對於承租人耕作上必需之農具牲畜肥料及農產物,不得行使民法第四百四十五條規定之留置權。
參考法條

民法第445
(不動產出租人之留置權)
不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。
前項情形,僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內,得就留置物取償。
民法第446
(留置權之消滅與出租人之異議)
承租人將前條留置物取去者,出租人之留置權消滅。但其取去係乘出租人之不知,或出租人曾提出異議者,不在此限。
承租人如因執行業務取去其物,或其取去適於通常之生活關係,或所留之物足以擔保租金之支付者,出租人不得提出異議。
民法第928
(留置權)
稱留置權者,謂債權人占有他人之動產,而其債權之發生與該動產有牽連關係,於債權已屆清償期未受清償時,得留置該動產之權。
債權人因侵權行為或其他不法之原因而占有動產者,不適用前項之規定。其占有之始明知或因重大過失而不知該動產非為債務人所有者,亦同。
土地法第118條
(留置權之限制)
 出租人對於承租人耕作上必需之農具牲畜肥料及農產物,不得行使民法第445條規定之留置權。

 

A-20承租人


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程】
關鍵字檢索:【租賃契約、承租人、房客】


承租人,係指在租賃契約中,享有租賃物財產使用權,並按約定支付租金於契約當事人另一方,並按契約約定,可有權占有及使用收益租賃物。

承租人的主給付義務是支付租金,並在租賃契約終止後,承租人應返還租賃物之占有於出租人。

在租賃契約終止後,承租人應「回復原狀返還」租賃物。如租賃物有毀損、滅失的情形,承租人雖然返還租賃物,但出租人受領之物與交付之物有異,承租人會有債務不履行的問題。在租賃物有生產力的情形,承租人返還時應保持租賃物生產力之義務(民法第455條)。此外,若依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,並不構成返還義務上的債務不履行。
參考法條

民法第421
(租賃之定義)
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。
前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。
民法第447
(出租人之自助權)
出租人有提出異議權者,得不聲請法院,逕行阻止承租人取去其留置物;如承租人離去租賃之不動產者,並得占有其物。
承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者,出租人得終止契約。
民法第928
稱留置權者,謂債權人占有他人之動產,而其債權之發生與該動產有牽連關係,於債權已屆清償期未受清償時,得留置該動產之權。
債權人因侵權行為或其他不法之原因而占有動產者,不適用前項之規定。
其占有之始明知或因重大過失而不知該動產非為債務人所有者,亦同。

 

A-21承租人主給付義務


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【給付義務】


一、支付租金的義務
支付租金是承租人的給付義務,關係當事人利益甚鉅,分四點言之:
(一)支付租金日期
承租人應依約定日期,支付租金。無約定者,依習慣,無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之 (民法第439條)。
(二)支付租金遲延
承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止租約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止租約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約(第440條第1項、第2項)。
(三)租金的減免昇降
承租人因自己之事由,致不能為租賃物全部或一部之使用收益者,不得免其支付租金之義務(民法第441條)。租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限(民法第442條)。
(四)租賃物一部滅失
租賃關於存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約(民法第435條)。

二、保管租賃物義務
(一)承租人的保管義務
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。(民法第432條第1項)
(二)就第三人行為之責任
因承租人之同居人,或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人,應負責之事由,致租賃物毀損滅失者,承租人負損害賠償責任(民法第433條)。
(三)失火責任
1. 民法第434條規定:「租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。」立法目的在於保護承租人,換言之,如承租人僅有輕過失致租賃物失火而毀損滅失,對於出租人尚無損害賠償責任。
2. 如出租人非租賃物所有人,而經所有人同意出租者,亦以承租人有重大過失為限,始對所有人負損害賠償責任(最高法院76台上1960號判例)。
參考法條

民法第421
(租賃之定義)
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。
前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之。
民法第432
(承租人之保管義務)
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。
民法第433
(對於第三人行為之責任)
因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。
民法第434
(失火責任)
租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。
民法第435
(租賃物一部滅失之效果)
租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。
前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。
民法第437
(承租人之通知義務)
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。
承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。
民法第439
(支付租金之時期)
承租人應依約定日期,支付租金;無約定者,依習慣;無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者,於收益季節終了時支付之。
民法第443
(轉租之效力(一))
承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
民法第444
(轉租之效力(二))
承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。
民法第455
(租賃物之返還)
承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。
 

 

A-22善良管理人


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【修繕責任】


善良管理人乃指其注意義務在程度上係採抽象輕過失。所謂抽象輕過失,我國實務上之解釋說明有:「即依交易上一般觀念,認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意」、「行為人注意之程度,依一般社會上之觀念,認為具有相當知識及經驗之人對於一定事件所能注意者,客觀的決定其標準;至於行為人有無盡此注意義務之知識或經驗,在所不問」、「按不動產登記關係人民權益甚鉅,地政機關辦理土地登記業務之人員為不動產之登記時,應盡善良管理人之注意義務,自應本於專業知識及技術,盡其職務上相當之注意」、及「衡諸善良管理人在同一情形之『當為行為』」等。易言之,善良管理人所負之注意義務,應有高於一般人的注意能力與義務。如民法第422條前段規定,承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,即屬之。
參考法條

民法第432
 (承租人之保管義務)
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。
民法第433條
 (對於第三人行為之責任)
因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。
民法第434條
 (失火責任)
租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。
民法第437條
(承租人之通知義務)
租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者,不在此限。
承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所生之損害。
民法第590條
(受寄人之注意義務)
受寄人保管寄託物,應與處理自己事務為同一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之。

 

A-23失火責任


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【失火責任、重大過失】


承租人所負義務為應保管租賃物,保持該租賃物原有樣貌。租賃物因失火而滅失時,承租人須負損害賠償之責任。
所謂「重大過失」,是指欠缺一般人客觀上應有的注意義務。而民法第434條失火責任中,承租人只需因重大過失責任才需負損害賠償責任,是為保護承租人;相對於出租人,承租人在客觀認定上較為弱勢,是已採重大過失確認保護其權利。但須注意,民法第434條並非強制規定,所以出租人仍可在租約中約定加重承租人的注意義務,簽訂契約時不可不慎。
參考法條

民法第432條
 (承租人之保管義務)
承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。
民法第434條
 (失火責任)
租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。
 

 

A-24非法使用


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【不法使用、不當得利】


就租賃契約而言,承租人具有使用、收益租賃物之權利。按民法第438條規定,「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。」承租人使用、租賃物之方法可分為:
一、約定方法:
(一)承租人違反約定之方法而使用、收益租賃物時,經出租人阻止仍繼續為之者,出租人得終止契約。如:於租賃契約中約定不得在租賃房屋中開派對等,承租人違反其約定使用方法時,經出租人阻止後仍未依約定方法而使用時,出租人得終止該租賃契約。
(二)於租賃契約中未約定方法者,則應以租賃物之性質而定方法為之。如:乳牛用於生產而非耕作,住宅用於居住而非營業、種大麻等。
(三)承租人如違反租賃物之使用、收益方法者,除有特約外,出租人不得逕行終止租賃契約,必須經出租人阻止而承租人仍繼續違反時,使得終止契約。
(四)承租人因違反使用、收益租賃物之方法致租賃物毀損滅失者,承租人應按民法第227條規定負損害賠償責任。
二、法定方法
如房屋租賃或基地租賃之租賃物違反法令者,依土地法第100條第4款、103條第2款規定,出租人得終止租賃契約,收回租賃物。
參考法條

民法第227條
因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。
民法第438條
承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。
承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。
土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
土地法第103條
租用建築房屋之基地,非因左列情形之一,出租人不得收回。
一、契約年限屆滿時。
二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。
四、承租人積欠租金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時。
五、承租人違反租賃契約時。

 

A-25轉租


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【轉租、二房東】


轉租,係指出租人與承租人租賃契約關係成立或存續中,承租人將租賃物出租與次承租人使用、收益。轉租又可以分為以下兩種:
一、合法轉租
承租人非經出租人同意,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除非出租人有反對的約定外,則承租人經出租人同意則可將房屋一部分轉租於次承租人。
承租人經出租人同意轉租後,次承租人發生應負責之事由所生之損害,承租人應對出租人負賠償責任。在轉租的情形下,出租人與次承租人之間雖然沒有契約關係,但次承租人係經承租人合法移轉占有租賃物並加以保管,屬承租人之使用人,所以次承租人若有故意過失,則承租人應與次承租人之故意過失負同一責任,進而對出租人負賠償責任。
二、不合法轉租
出租人若與承租人約定不得將租賃物轉租次承租人,承租人仍將租賃物轉租於次承租人,出租人則可終止租賃契約,並請求返還租賃物。出租人、承租人與次承租人相互之間,不合法轉租其法律關係如下:
(一)承租人與次承租人的關係
承租人與次承租人的轉租契約有效,出租人拒絕承諾轉租,並終止租約,而向次承租人請求返還租賃物(第767條)時,次承租人得向承租人請求債務不履行的損害賠償。
(二)出租人與承租人的關係
出租人得依民法第443條規定,對承租人終止契約並請求損害賠償。但原則上,出租人不得向承租人請求交付轉租的租金。
(三)出租人與次承租人的關係
出租人不對承租人終止契約時,則次承租人之租賃權既基於承租人之租賃權而發生,在承租人有租賃權之期間,次承租人為租賃物之占有及使用、收益,其地位相當於承租人之履行輔助人,故出租人在對承租人終止租約前,不得逕向次承租人返還租賃物。若出租人已對承租人終止契約時,自得基於所有權,逕向次承租人請求返還其租賃物。
另按最高法院三十七年上字第六八八六號判例意旨:「租賃關係之成立與存續,係基於當事人間之信任,故租賃權通常為不得讓與之債權,如房屋之承租人未得出租人之同意,擅將租賃權讓與第三人時,其情形有甚於全部轉租,出租人自得終止租約。」一般出租人於決定訂定租賃契約時,均會考量承租人之良莠目的、使用方法與支付能力,故租賃契約強調信賴關係之屬人性甚重,如允許承租人於訂約後,得將租賃權讓與他人,不啻變相剝奪出租人選擇承租人之權利,對於出租人之權利將有所損害,故參照最高法院三十七年上字第六八八六號判例見解,承租人非得出租人同意,應不得將租賃權讓與他人。
參考法條

 (履行輔助人之故意過失)
債務人之代理人或使用人,關於債之履行有故意或過失時,債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者,不在此限。
 (租賃物失火責任)
租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。
 (承租人依約定方法使用收益之義務)
承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。
承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。
民法第 443 條
 (租賃物之轉租)
承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
民法第 444 條
 (轉租之效力)
承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。
民法第 767 條
 (物上請求權)
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
前項規定,於所有權以外之物權,準用之

 

A-26代理人


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程】
關鍵字檢索:【管理人、出租人】


代理係指在代理權限內,代理人以本人名義所為之意思表示或所受之意思表示,而直接對於本人發生效力之效力行為。
一、代理人須具備的要件有五:
(一)代理權:代理權係指以代理人名義所為法律行為之效力,直接歸屬予本人的權能、資格或地位。
(二)法律行為上的意思表示:代理人於代理權限內,所為的意思表示或所受的意思表示,包括單獨行為、訂立契約的要約或承諾等。
(三)以本人名義為意思表示或受意思表示:代理人於代理權限內所為的意思表示,須以本人名義為之。
(四)代理人其人的要件:代理人所為或所受意思表示之效力,不因其為限制行為能力人而受影響(第104條)。無行為能力人不得為代理人。
(五)代理行為的容許性:任何法律行為原則上均得為代理,包括債權行為及物權行為。但身分行為,因具有一身專屬性質,原則上不許代理。

二、代理人又可分為:
(一)法定代理是指代理權依法律規定而發生者,即父母代理權(民法第1086條)、監護人代理權(民法第1098條)、夫妻互為代理人(民法第1003條)。
(二)意定代理是指代理權依法律行為授與者(民法第167條)。
參考法條

民法第103條
(代理行為之要件及效力)
代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。
前項規定,於應向本人為意思表示,而向其代理人為之者,準用之。
民法第104條
(代理人之能力)
代理人所為或所受意思表示之效力,不因其為限制行為能力人而受影響。
民法第105條
(代理行為之瑕疪)
代理人之意思表示,因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫,或明知其事情或可得而知其事情,致其效力受影響時,其事實之有無,應就代理人決之。但代理人之代理權係以法律行為授與者,其意思表示,如依照本人所指示之意思而為時,其事實之有無,應就本人決之。
民法第106條
(自己代理及雙方代理之禁止)
代理人非經本人之許諾,不得為本人與自己之法律行為,亦不得既為第三人之代理人,而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為,係專履行債務者,不在此限。

 

A-27法定代理人


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程】
關鍵字檢索:【行為能力、法定代理人】


法定代理人係指依法律規定而有代理權之人,係代理權之一種,其代理行為的效果直接歸屬與本人。
下列三者為法律行為時,應由其法定代理人為之或或其所為之法律行為,應得法定代理人之同意:
一、無行為能力人(指未滿七歲之未成年人與受監護宣告之人):其由法定代理人代為意思表示,並代受意思表示。
二、限制行為能力人(指滿七歲以上之未成年人):其行為能力並非完全欠缺,然其為法律行為時,應得法定代理人的同意,否則無效或不生效力。
法定代理人代理權發生之原因係本於法律之規定,如父母為未成年子女之法定代理人,監護人為受監護宣告人之法定代理人。
法律上為保護限制行為能力人之利益,並兼顧交易安全之目的,限制行為能力人未得法定代理人允許所為之單獨行為,依第78條之規定,無效;其與他人所訂立之契約,依第79條之規定,須得法定代理人承認始生效力,在法定代理人未為同意以前,該契約將處於效力未定的狀態。 但如係單純獲得法律上利益者,如單得權利,單免義務之行為,或依限制行為人年齡及身份,為日常生活所必須者,則雖未得法定代理人之允許,亦使其發生效力。
參考法條

民法第77
(限制行為能力人之意思表示)
限制行為能力人為意思表示及受意思表示,應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益,或依其年齡及身份、日常生活所必需者,不在此限。
民法第78
(限制行為能力人為單獨行為之效力)
限制行為能力人未得法定代理人之允許,所為之單獨行為,無效。
民法第79
(限制行為能力人訂立契約之效力)
限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。
父母為其未成年子女之法定代理人。
父母之行為與未成年子女之利益相反,依法不得代理時,法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權,為子女選任特別代理人。
監護人於監護權限內,為受監護人之法定代理人。
監護人之行為與受監護人之利益相反或依法不得代理時,法院得因監護人、受監護人、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權,為受監護人選任特別代理人。
法源資訊編:
18. 中華民國九十七年五月二十三日華總一義字第 09700059171 號令修正公布第 14、15、22 條條文;增訂第 15-1、15-2 條條文;第 14~15-2 條修正條文,自公布後一年六個月(九十八年十一月二十三日)施行;第 22 條修正條文施行日期,以命令定之中華民國九十七年五月二十三日華總一義字第 09700059171 號令修正公布第 1092~1101、1103、1104、1106~1109、1110~1113 條條文及第二節節名;增訂第 1094-1、1099-1、1106-1、1109-1、1109-2、1111-1、1111-2、1112-1、1112-2、1113-1 條條文;刪除第 1103-1、1105 條條文;並自公布後一年六個月(九十八年十一月二十三日)施行中華民國九十七年十月二十二日總統華總一義字第 09700216301號令發布第 22 條修正條文定自九十八年一月一日施行
修正前條文:(現行有效條文)第 1098 條(監護人之法定代理權)
監護人為受監護人之法定代理人。
成年人之監護,除本節有規定者外,準用關於未成年人監護之規定。
法源資訊編:
18. 中華民國九十七年五月二十三日華總一義字第 09700059171 號令修正公布第 14、15、22 條條文;增訂第 15-1、15-2 條條文;第 14~15-2 條修正條文,自公布後一年六個月(九十八年十一月二十三日)施行;第 22 條修正條文施行日期,以命令定之中華民國九十七年五月二十三日華總一義字第 09700059171 號令修正公布第 1092~1101、1103、1104、1106~1109、1110~1113 條條文及第二節節名;增訂第 1094-1、1099-1、1106-1、1109-1、1109-2、1111-1、1111-2、1112-1、1112-2、1113-1 條條文;刪除第 1103-1、1105 條條文;並自公布後一年六個月(九十八年十一月二十三日)施行中華民國九十七年十月二十二日總統華總一義字第 09700216301號令發布第 22 條修正條文定自九十八年一月一日施行
修正前條文:(現行有效條文)第 1113 條(未成年人監護規定之準用)禁治產人之監護,除本節有規定外,準用關於未成年人監護之規定。第一千一百零五條之規定,於父母為監護人時,亦準用之。

 

A-28保證人


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用】
關鍵字檢索:【保證、責任負擔】


保證人,是指以自己之總財產,為他人債務作擔保之人,亦即民法第739條所謂之於他方債務人不履行債務時,代負履行責任之人。換言之,所謂保證人的責任,就是於債務人不履行債務時,由保證人代負履行責任。

按民法第742條之規定:「主債務人所有之抗辯,保證人得主張之。」故基本上,主債務人對於債權人所得主張之權利,保證人均得主張之,如權利消滅之抗辯、消滅時效完成之抗辯、同時履行抗辯權、抵銷權等。又依同條第二項,於主債務人拋棄其抗辯時,保證人仍得主張之。至於本於保證人之地位所得主張之權利,要屬先訴抗辯權,即保證人於債權人為就主債務人之財產強制執行而無效果前,得拒絕清償之權利。原則上,除法律另有規定,保證人不得預先拋棄其權利。

惟應注意,連帶保證與普通保證不同,連帶保證人放棄先訴抗辯權,除法律規定應負連帶責任之情形外,將來債務人不履行債務時,債權人可以依民法第273條規定:「連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人,或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付。」,不須先向主債務人請求,而直接向連帶保證人請求償還,是以,連帶保證人所負的責任是和債務人相同的。
參考法條

民法第739
(保證之定義)
稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約。
民法
(保證人之權利,不得預先拋棄)
本節所規定保證人之權利,除法律另有規定外,不得預先拋棄。
民法第742
(保證人之抗辯權)
主債務人所有之抗辯,保證人得主張之。
主債務人拋棄其抗辯者,保證人仍得主張之。
民法
(保證人之抵銷權)
保證人得以主債務人對於債權人之債權,主張抵銷。
民法第745
(先訴抗辯權)
保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前,對於債權人得拒絕清償。
民法第746
(先訴抗辯權之喪失)
有左列各款情形之一者,保證人不得主張前條之權利:
一、保證人拋棄前條之權利者。
二、保證契約成立後,主債務人之住所、營業所或居所有變更,致向其請求清償發生困難者。
三、主債務人受破產宣告者。
四、主債務人之財產不足清償其債務者。

 

A-29連帶保證


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用】
關鍵字檢索:【保證、連帶保證、責任負擔】


連帶保證與普通保證不同,係保證人以自己之總財產擔保主債務人之債務,並與主債務人連帶負債務履行與不履行之責任;換言之,債權人毋庸先向債務人為清償之請求,即得直接向連帶保證人請求為全部給付,或併同起訴連帶保證人。由於連帶保證具有連帶債務之性質,依民法273條之規定,須當事人為明示之意思表示或法律有明文規定者,始得成立如於契約上載明「保證人願負連帶責任」等字樣。

原則上,連帶保證人僅就補充性的抗辯權如先訴抗辯權,不得主張而已,其餘一般保證人所得主張之權利皆得主張之,如抵銷權〈民法第742條之1 〉、拒絕清償權〈民法第744條〉、時效抗辯等。
參考法條

民法第273
(債權人之權利-對連帶債務人之請求)
連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時或先後請求全部或一部之給付。
連帶債務未全部履行前,全體債務人仍負連帶責任。

 

六、代理/仲介

A-30代理權


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用】
關鍵字檢索:【管理人、出租人、代理】


代理權係指代理人無論是否經由原所有權人之授權,但以本身之行為作為特定標的物之特定法律行為的所有權人代表,代行所有權人之權利的表現。
代理權可分為以下二種:
一、有權代理:以代理人是否有代理權為區分標準。有權代理係代理人於代理權限內以本人名義為代理行為。
(一)意定代理:則由具有行為能力之本人授予他人代理行使權利。例如:長期在外國經商之人授權其友人代為管理在台灣之土地。
(二)法定代理:無行為能力人或限制行為能力人因其行為能力於法律上受有限制,所以必須透過法律指定一完全行為能力人代其行使法律行為。例如:五歲孩童無買賣之行為能力,如他要買東西必須尤其法定代理人(父母)代為行之。

二、無權代理:代理人無代理權仍以本人名義為代理行為。其中又有廣義及狹義之分(廣義的無權代理包含了「表見代理」以及「狹義的無權代理」)
(一)表見代理係指由自己的行為表示以代理權授與他人,或知道他人表示為其代理人而不為反對的表示者,對於第三人應負授權人的責任(民法第169條),這條的立法意旨,是因為本人有作為或不作為之行為,在客觀上足以使第三人相信該他人為有權代理;第三人如果為善意無過失,因而與該他人為法律行為時,若非由本人對於第三人負授權人責任,不足以保護交易安全。
(二)狹義的無權代理是指單純欠缺代理權的無權代理。而欠缺代理權的原因可能是自始即未獲得授權,或是代理權授與行為無效,在此二種情況下,都可能會導致代理人所做出的代理行為成為無權代理。另代理權的欠缺的情形可分為四種:1.未經授與代理權。2.授權行為無效或被撤銷。3.逾越代理權的範圍。4.代理權消滅。
(三)無權代理的法律效果分以下兩種:
1、效力未定:無代理權人以代理人之名義所為的法律行為,非經本人承認,對於本人,不生效力。
2、無權代理人的責任分以下四點:
(1)依民法第110條無權代理人的法律行為,因本人拒絕承認,所以為不生效力為要件。
(2)須相對人為善意,並不知是無權代理,有無過失,在所不問。
(3)依民法第110條所謂損害賠償,無論履行利益或信賴利益,相對人均可以主張﹔但信賴利益的請求,不得大於履行利益。
(4)民法第110條規定於「無權代表」應類推適用。
參考法條

民法第104
(代理人之能力)
代理人所為或所受意思表示之效力,不因其為限制行為能力人而受影響。
民法第107
(代理權之限制及撤回)
代理權之限制及撤回,不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者,不在此限。
民法第108
(代理權之消滅與撤回)
代理權之消滅,依其所由授與之法律關係定之。
代理權,得於其所由授與之法律關係存續中撤回之。但依該法律關係之性質不得撤回者,不在此限。
民法第109
(授權書交還義務)
代理權消滅或撤回時,代理人須將授權書交還於授權者,不得留置。
(無權代理人之責任)
無代理權人,以他人之代理人名義所為之法律行為,對於善意之相對人,負損害賠償之責。
民法第167
(代理權之授與)
代理權係以法律行為授與者,其授與應向代理人或向代理人對之為代理
行為之第三人,以意思表示為之。
民法第168
(共同代理)
代理人有數人者,其代理行為應共同為之。但法律另有規定或本人另有意思表示者,不在此限。
民法第169
(表見代理)
由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者,不在此限。
民法第170
(無權代理)
無代理權人以代理人之名義所為之法律行為,非經本人承認,對於本人不生效力。
前項情形,法律行為之相對人,得定相當期限,催告本人確答是否承認,如本人逾期未為確答者,視為拒絕承認。
民法第171
(無權代理相對人之撤回權)
無代理權人所為之法律行為,其相對人於本人未承認前,得撤回之。但為法律行為時,明知其無代理權者,不在此限。

 

A-31仲介


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【出租人、代理人、管理人】


所謂仲介(即不動產居間),指的是從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務,亦即與當事人約定,為他方報告不動產買賣租賃等相關經濟行為之締約機會,甚或代理他方締約或履約;或受契約當事人雙方之委託,積極周旋於雙方之間為之說和,並於主契約成立時收取報酬。

按不動產經紀業管理條例22項規定,委託不動產經紀業為上開居間或代理業務時,應出具不動產出租、出售委託契約書等,乃立法者為求當事人於委託出售及出租等行為時可以謹慎評估並避免爭議。

不動產經紀業之仲介性質上屬要式契約,其成立以上述要式行為充足為必要。又為保障交易雙方之權益,仲介業者負有製作說明書及解說的義務,而說明書之內容不得與內政部所頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」有所牴觸。
參考法條

民法第565
稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。
不動產經紀業管理條例
4條第5款
仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。
 
 
不動產經紀業管理條例
19條
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。
不動產經紀業管理條例
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:
一、不動產出租、出售委託契約書。
二、不動產承租、承購要約書。
三、定金收據。
四、不動產廣告稿。
五、不動產說明書。
六、不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定,於經營代銷業務者不適用之。
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。
不動產經紀業管理條例
經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。
前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。
不動產經紀業管理條例
雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。
前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。

 

A-32仲介之報酬


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【出租人、代理人、管理人】


仲介報酬收取之標準,依內政部89年7月19日台內中地字第8979517號函修正,其計收標準如下:
一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
二、前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍,不包括「租賃」案件。
四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。
參考法條

民法第565
稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。
不動產經紀業管理條例
4條第5款
仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。
 
 
不動產經紀業管理條例
19條
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。

 

A-33不動產經紀業


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【不動產經紀業】


所謂不動產經紀業,依不動產經紀業管理條例規定指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷之公司或商號。是其業務範圍涵蓋不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務,以及受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。
一、經營不動產經紀業者,應向主管機關檢附下列文件向所在地直轄市或縣(市)主管機關申請許可:
(一)申請書一式二份。
(二)公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人名冊,及其身分證明文件影本。
(三)其他經中央主管機關規定之文件。倘未經許可而為上開性質之業務者,依不動產管理條例第32條可處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。

二、辦理不動產經紀人證書之申請
凡中華民國國民或外國人經不動產經紀人考試及格並具備一年以上經紀營業員經驗者,得向戶籍所在地之直轄市政府地政處或縣、市政府請領不動產經紀人證書。其規範事項如下:
(一)經紀人員應專任一經紀業,並不得為自已或他經紀業執行仲介或代銷業務。
(二)經紀人證書有效期限為四年,期滿時,經紀人應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機關、團體完成專業訓練三十小時以上之證明文件,向直轄市或縣、市政府辦理換證。
參考法條

不動產經紀業管理條例第44、5、6款
四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。 五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。 六、代銷業務︰指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。
不動產經紀業管理條例
經營經紀業者,應向主管機關申請許可後,依法辦理公司或商業登記;其經營國外不動產仲介或代銷業務者,應以公司型態組織依法辦理登記為限前項申請許可之事項及其應備文件,由中央主管機關定之。 經紀業分設營業處所,應向直轄市或縣 (市) 政府申請備查。
不動產經紀業管理條例
 
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:
一、不動產出租、出售委託契約書。
二、不動產承租、承購要約書。
三、定金收據。
四、不動產廣告稿。
五、不動產說明書。
六、不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定,於經營代銷業務者不適用之。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。
不動產經紀業管理條例
 
非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業,並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後,仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金。

 

A-34斡旋金


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者】
租賃行為週期:【租屋資訊與決策】
關鍵字檢索:【斡旋金】


斡旋金制度乃不動產交易市場長期實務運作下所形成私法契約之法律行為,在一般民間交易習慣係為請求中間人代為積極奔走協調所需之費用,由仲介業者自創,屬無名契約、非典型契約。公平交易委員會為維護交易秩序與消費者利益,確保公平競爭,並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金之優勢地位,乃於90年5月10日第496次委員會議通過「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」,其中房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性,隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,在向購屋人收取斡旋金之同時,未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係,將違反公平交易法第24條規定。但由於部分仲介業者未遵循上開規定,且現行法律未明確定義斡旋金之性質,致仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時,極易發生解釋與認知之差異,造成實務運作諸多流弊及爭議,甚至成為購屋糾紛之重要原因之一。

斡旋指買賣雙方當事人意見有所差異之時,居間協調以取得一致之想法或意見。所謂斡旋金,又稱斡旋保證金、要約保證金、出價保證金、協調金、意願金等,係於不動產交易之出賣人要價和承買人出價尚有差距時,承買人欲委託仲介業代其向出賣人議價,仲介業欲檢驗承買人購買之誠意,並避免承買人後悔,由承買人交付仲介業一定數額之金錢或其他代替物。

但租賃行為與買賣行為實有不同,租賃應無斡旋金或買賣要約書的部分。所以,許多仲介業者向承租人收取所謂的斡旋金後,會直接轉成定金(並開立定金收據),當承租人不願承租時,可能就會受到民法第248條、249條定金效力約束。承租人不得不慎!!
參考法條

民法第248條
 (收受定金之效力)
訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。
民法第249條
(定金之效力)
定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:
一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。
公平交易法
24條
(其他欺罔或顯失公平行為)
除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易 秩序之欺罔或顯失公平之行為。

 

七、契約範圍/公共區域

A-35公寓大廈之共用部分/約定專用


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【使用權、共用、專用】


一、共用部分
(一)依公寓大管理條例第三條第四款規定,共用部分係指「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」例如建築物座落之基地、主要樑柱、地下室、電梯間等等與其他既成之共同使用部分,及使用財產之必要、或便利、或維護安全所必要之設施。另同條第六款有約定共用部分,「指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」
(二)共用部分成立的原因有二,第一是法定共用部分,如「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」此種為當然之共用部分;第二乃是構造上或性質上之共用部分,對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。
二、約定專用部分
即公寓大廈的共有部分經規約約定供特定區分所有權人使用,該部分即稱作專用部分,常見者如停車位、頂樓加蓋等。然若所有的共有部分皆能供特定區分所有權人使用,則恐侵害他區分所有權人之權益,故公寓大廈條例第7條特別規範了約定專用部分之範圍。又使用人應依使用執照所載用途即規約使用約定專用部分,並負擔其修繕、管理、維護之費用。
〈附記〉依公寓大廈管理條例第7條規定,下列部分不得約定為專用部分:
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專有有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
參考法條

公寓大廈管理條例第3條
本條例用辭定義如下:
一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明 確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。
公寓大廈管理條例第7條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

 

A-36區分所有權人


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【使用權、公寓大廈】


區分所有,為數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。

區分所有權人,係指擁有上述『區分所有』的所有權人。(簡單說,指大廈中每ㄧ個戶之屋主或所有權人,即該建築物的登記者就是區分所有權人,與『住戶』或『承租戶』等之定義不同)

按區分所有建築物,係由專有部分及共有部分所組成,而所謂專有部分是指在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者,如以牆壁區隔、具獨立出入門戶與水電設施之住宅;共有部分則指前述建築物專有部分以外之其他部分及不屬專有部分之附屬物,其特點為構造上與使用上均缺乏獨立性,如電機房、水塔、樓梯間、底層門廳等。是建築物區分所有權通常由專有部分所有權及共有部分共有權組成,亦即一區分所有權人會有二個所有權。

惟應注意,區分所有權人行使其權利時,就專有部分之利用不得違反區分所有人之共同利益,例如放置易燃之危險物品或建築物樓板無法承受重量之巨石。至於就共有部分,其用益與管理行為(如租賃、修繕等)除法令另有規定外,應依規約之內容而為之(公寓大廈管理條例第23條)。
參考法條

民法第799
稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用;共有部分除法律另有規定外,得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分,依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者,從其約定。
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。
民法
區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔,由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者,不在此限。
前項規定,於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者,準用之。
規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。
區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同。
公寓大廈管理條例第4條
 
區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
公寓大廈管理條例第5條
區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
公寓大廈管理條例第6條
 
住戶應遵守下列事項: 一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。 二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。 三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。 四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。 五、其他法令或規約規定事項。 前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。 住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
公寓大廈管理條例第7條
 
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分: 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
公寓大廈管理條例第8條
 
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。
公寓大廈管理條例第10條
 
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。 前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。

 

A-37物業管理


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【出租人、代理人、管理人】


物業管理,即指所有與不動產相關業務之管理,目的在於延續建築物或土地之壽命並促進其使用收益價值之極大化。由於物業管理服務業法目前仍屬研擬階段,故目前多以公寓大廈管理條第四章《管理服務人》、公寓大廈管理服務人管理辦法、公寓大廈管理條例施行細則等為其法源。

按行政院所核定之《服務業發展綱領及行動方案》,我國現行的物業服務項目有以下三類:
第一類:建築物與環境的使用管理與維護
提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務。
第二類:生活與商業支援服務
提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務(社區網路、照顧服務、保母、宅配物流)、生活產品(食衣住行育樂)及商業支援等服務。
第三類:資產管理
提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。
參考法條

公寓大廈管理服務人管理辦法
管理維護公司從事下列建築物管理維護業務:
一、公寓大廈一般事務管理服務事項。
二、建築物及基地之維護及修繕事項。
三、建築物附屬設施設備之檢查及修護事項。
四、公寓公廈之清潔及環境衛生之維持事項。
五、公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項。
前項管理維護業務,涉及其他行業專業法規規定時,應經公寓大廈管理組織及管理維護公司以契約約定,委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理。

 

A-38公共基金


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【費用分擔、使用權、管理費、公共基金】


所謂公共基金,是指依據公寓大廈管理條例第18條規定,由區分所有權人決議,或起造人依規定繳納者。(公寓大廈管理條例第18條例第1項第款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金之標準,可依公寓大廈管理條例施行細則第五條計算之)公共基金因涉及大廈管理、維護以及修繕之執行,不得決議分配予全體區分所有權人。

依公寓大廈管理條例第18條第3項規定:「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」另依內政部營建署88年5月6日88營署建字第57862號函示內容:「按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。前項費用,由公共基金支付,又按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之,其費用由公共基金支付,於公寓大廈管理條例第10條第2項及第11條第2項業有明定。公寓大廈公共基金之用途及運用方式應以前揭規定為原則,本案區分所有權人會議決議將公共基金全數分配全體區分所有權人,實屬不宜,恐有將妨礙公寓大廈正常修繕、管理、維護之執行,影響住戶權益之虞。」按公寓大廈管理條例第1條第1項載明:「為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。」為社區公共事務之正常運作及生活品質之提昇,有關區分所有權人主張均分公共基金乙節,依內政部函示內容保留公共基金作為日後社區管理維護費用支出來源為宜。

而管理費之意思,公寓大廈管理條例中其實並無管理費這個名詞,因此對於其收取也無定立明確的標準。通常是指依據公寓大廈管理條例條例第10條第3項及第18條第1項第2款之規定,由規約或區分所有權人會議決議繳納之費用,處理例如像樓頂平台之修繕,因樓頂平台屬共用部分,如屬結構修繕之事宜,應由管理委員會負責修繕漏水之部分。
參考法條

公寓大廈管理條例第10條
 
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。
公寓大廈管理條例第18條
 
公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金,於本條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,不適用之。
公寓大廈管理條例
20條第1項
 
管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
公寓大廈管理條例第21條
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
公寓大廈管理條例第22條
1項第1款
 
住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:
一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
公寓大廈管理條例施行細則
5條
本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金,依下列標準計算之:
一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。
二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者,超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。
三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者,超過新臺幣一億元部分為千分之五。
四、逾新臺幣十億元者,超過新臺幣十億元部分為千分之三。
前項工程造價,指經直轄市、縣 (市) 主管建築機關核發建造執照載
明之工程造價。
政府興建住宅之公共基金,其他法規有特別規定者,依其規定。

 

八、稅務相關

A-39租賃之稅捐


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租屋動機、居住使用】
關鍵字檢索:【稅賦】


租賃所得稅規定於所得稅法第14條第五類,租賃所得應就租金收入減除必要費用後的餘額申報。
按民法第427條規定,「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。」本條適用上必須與租賃物有關之稅捐,如:租賃物不動產之房屋稅與地價稅、租賃汽車之牌照稅與燃料稅等,始由出租人負擔。
民法第427條並非強行規定,得由當事人約定之,但該約定僅生私法上之效力。如租賃契約中約定由承租人負擔者,縱使承租人不為繳納,稅捐機關仍能以出租人為納稅義務人,通知出租人繳納。因雙方當事人所定之契約僅發生私法上之效力,稅捐機關係依法行使公權力,故雙方之約並無公法上效力。
參考法條

民法第427
(出租人之負擔納稅義務)
就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。
所得稅法
1項第5類
(所得之分類)
第五類:租賃所得及權利金所得:凡以財產出租之租金所得,財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利,供他人使用而取得之權利金所得:
一、財產租賃所得及權利金所得之計算,以全年租賃收入或權利金收入,減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。
二、設定定期之永佃權及地上權取得之各種所得,視為租賃所得。
三、財產出租,收有押金或任何款項類似押金者,或以財產出典而取得典價者,均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率,計算租賃收入。
四、將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。
五、財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。

 

A-40營業稅


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租屋動機、租屋資訊與決策】
關鍵字檢索:【稅賦】


按加值型及非加值型營業稅法(原營業稅法)第1條規定,可分為加值型營業稅及非加值型營業稅。
一、加值型營業稅
(一) 意義
加值,係對課稅單位銷售財貨及勞務之營業額(總收入),減除其他納稅單位購進財貨及勞務之支出額(總支出),以其餘額之「加值」部分所課稅。其為多階段的一般銷售稅,為每一銷售階段所增加的價值部份,故為加值稅。
(二) 課徵目的:
1. 避免重複課稅
2. 資本財實質免稅,可促進投資,有利資本行成。
3. 外銷適用零稅率,可退盡前手稅負,有利於外銷競爭。
(三) 適用對象:
1. 一般營業稅率:最低不得少於百分之五,最高不得超過百分之十;其徵收率,由行政院定之。
2. 外銷營業稅率:外銷貨物營業稅率為零。
二、非加值型營業稅
(一) 意義:
係直接就當期之銷售淨額乘上適用稅率,即為當期應繳納稅額。
(二) 課徵目的:
1. 基於某些行業性質特殊,不易作上下游勾稽,如金融及保險業,上下游皆為不特定大眾,故採非加值型營業稅。
2. 因小規模營業人帳冊、簿據較不完備,缺乏成本觀念等,是以課非加值型營業稅計算較為方便。
(三) 適用對象:
1. 金融業稅率:2%(本業);5%(非本業)
保險業稅率:1%
2. 特種飲食業稅率:15%(夜總會、餐飲店)、25%(酒吧、酒店)
3. 小規模營業人稅率:1%
4. 農產品批發商稅率:0.1%
參考法條

加值型及非加值型營業稅法
1條
在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物,均應依本法規定課徵加值型或非加值型之營業稅。
 
加值型及非加值型營業稅法
2條
 
營業稅之納稅義務人如下:
一、銷售貨物或勞務之營業人。
二、進口貨物之收貨人或持有人。
三、外國之事業、機關、團體、組織,在中華民國境內無固定營業場所者,其所銷售勞務之買受人。但外國國際運輸事業,在中華民國境內無固定營業場所而有代理人者,為其代理人。
四、第八條第一項第二十七款、第二十八款規定之農業用油、漁業用油有轉讓或移作他用而不符免稅規定者,為轉讓或移作他用之人。但轉讓或移作他用之人不明者,為貨物持有人。
加值型及非加值型營業稅法
7條
 
下列貨物或勞務之營業稅稅率為零:
一、外銷貨物。
二、與外銷有關之勞務,或在國內提供而在國外使用之勞務。
三、依法設立之免稅商店銷售與過境或出境旅客之貨物。
四、銷售與保稅區營業人供營運之貨物或勞務。
五、國際間之運輸。但外國運輸事業在中華民國境內經營國際運輸業務者,應以各該國對中華民國國際運輸事業予以相等待遇或免徵類似稅捐者為限。
六、國際運輸用之船舶、航空器及遠洋漁船。
七、銷售與國際運輸用之船舶、航空器及遠洋漁船所使用之貨物或修繕勞務。
八、保稅區營業人銷售與課稅區營業人未輸往課稅區而直接出口之貨物。
九、保稅區營業人銷售與課稅區營業人存入自由港區事業或海關管理之保稅倉庫、物流中心以供外銷之貨物。
加值型及非加值型營業稅法
10條
營業稅稅率,除本法另有規定外,最低不得少於百分之五,最高不得超過百分之十;其徵收率,由行政院定之。
 
加值型及非加值型營業稅法
11條
 
銀行業、保險業、信託投資業、證券業、期貨業、票券業及典當業,除經營非專屬本業之銷售額適用第十條規定之營業稅稅率外,其營業稅稅率為百分之二。但保險業之再保費收入之營業稅稅率為百分之一。
前項非專屬本業之範圍,由財政部擬訂相關辦法,報行政院核定。
第一項各業除保險業之再保費收入外,應自中華民國八十八年七月一日起,就其經營非專屬本業以外之銷售額百分之三之相當金額,依目的事業主管機關之規定,沖銷各業逾期債權或提列備抵呆帳。其在期限內所沖銷或提列之金額未符目的事業主管機關之規定者,應另就其未符規定部分之銷售額,按百分之三徵收營業稅。
前項以百分之三營業稅沖銷逾期債權或提列備抵呆帳之適用期間,於第一項各業之機構逾期放款比率低於百分之一時,即停止適用。
適用第一項規定之各業,自中華民國九十一年一月起至行政院金融重建基金設置及管理條例第三條第一項第一款規定停止列入行政院金融重建基金財源之日止之營業稅稅款,專款撥供行政院金融重建基金作為處理問題金融機構之用,並不受財政收支劃分法有關條文之限制。
金融營業稅收移作行政院金融重建基金財源或調降為零後,行政院應確實依財政收支劃分法第三十八條之一規定,補足地方各級政府因統籌分配款所減少之收入。嗣後財政收支劃分法修正後,從其規定。
自中華民國一百年一月起,第一項銀行業營業稅稅款專款撥供存款保險賠款特別準備金,其餘各業營業稅稅款撥入銀行業以外之金融業特別準備金;其運用及管理辦法由行政院金融監督管理委員會定之。
加值型及非加值型營業稅法
12條
特種飲食業之營業稅稅率如左:
一、夜總會、有娛樂節目之餐飲店之營業稅稅率為百分之十五。
二、酒家及有女性陪侍之茶室、咖啡廳、酒吧等之營業稅稅率為百分之二十五。
加值型及非加值型營業稅法
13條
小規模營業人、依法取得從事按摩資格之視覺功能障礙者經營,且全部由視覺功能障礙者提供按摩勞務之按摩業,及其他經財政部規定免予申報銷售額之營業人,其營業稅稅率為百分之一。
農產品批發市場之承銷人及銷售農產品之小規模營業人,其營業稅稅率為百分之零點一。
前二項小規模營業人,指第十一條、第十二條所列各業以外之規模狹小,平均每月銷售額未達財政部規定標準而按查定課徵營業稅之營業人。

 

A-41地價稅


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、房客】
租賃行為週期:【租屋動機、租屋資訊與決策】
關鍵字檢索:【稅賦】


一、按土地稅法第1條規定,土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。
二、已規定地價之土地,除依本法第22條規定課徵田賦者外,應課徵地價稅。
三、地價稅之納稅義務人為:
(一)土地所有權人
(二)設有典權土地之典權人
(三)承領土地之承領人
(四)承墾土地之耕作權人
參考法條

土地稅法
 土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。
 
土地稅法
3條
 
地價稅或田賦之納稅義務人如左:
一、土地所有權人。
二、設有典權土地,為典權人。
三、承領土地,為承領人。
四、承墾土地,為耕作權人。
前項第一款土地所有權屬於公有或公同共有者,以管理機關或管理人為納稅義務人;其為分別共有者,地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人;田賦以共有人所推舉之代表人為納稅義務人,未推舉代表人者,以共有人各按其應有部分為納稅義務人

 

A-42契稅


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租屋動機、簽約過程】
關鍵字檢索:【稅賦】


契稅是指不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅,但對於開徵土地增值稅區域內之土地得免徵契稅。

契稅種類
稅率
納稅義務人
買賣契稅
6%
由買受人按契約所載價額申報納稅。
典權契稅
4%
由典權人按契約所載價額申報納稅。
交換契稅
2%
由交換人估價立契,並各就其承受的部分申報納稅。
贈與契稅
6%
由受贈人估價立契並申報納稅。
分割契稅
2%
由分割人估價立契並申報納稅。
占有契稅
6%
由占有不動產而依法取得所有權的人估價立契並申報納稅。


 

民法規定所稱不動產者,係指土地及其定著物。另外財政部解釋,得以交換稅率課徵契稅者,僅以不動產互易為限,如以土地租賃權與房屋所有權互易,非屬不動產之互易,自無按較低交換稅率百分之二核課契稅之適用,應按買賣稅率百分之六核課契稅。
參考法條

契稅條例
不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。
契稅條例
 
 契稅稅率如下:
一、買賣契稅為其契價百分之六。
二、典權契稅為其契價百分之四。
三、交換契稅為其契價百分之二。
四、贈與契稅為其契價百分之六。
五、分割契稅為其契價百分之二。
六、占有契稅為其契價百分之六。
民法第66
稱不動產者,謂土地及其定著物。
不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。

 

A-43印花稅


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租屋動機、簽約過程】
關鍵字檢索:【稅賦】


按印花稅法第1條規定,本法規定之各種憑證,在中華民國領域內書立者,均應依本法納印花稅。
一、印花稅課徵範圍
(一)銀錢收據:收到銀錢所立之單據、簿、摺。
(二)買賣動產契據:買賣動產所立之契據
(三)承攬契據:承攬契約所定訂之契據
(四)典賣、讓受及分割不動產契據。
二、印花稅稅率:
(一)銀錢收據:每件按金額千分之四,由立據人貼印花稅票。
(二)買賣動產契據:每件稅額四元,由立約或立據人貼印花稅票。
(三)承攬契據: 每件按金額千分之一,由立約或立據人貼印花稅票。
(四)典賣、讓受及分割不動產契據:每件按金額千分之一,由立約或立據人貼印花稅票。
參考法條

印花稅法
本法規定之各種憑證,在中華民國領域內書立者,均應依本法納印花稅。
 
印花稅法
印花稅,除本法另有規定外,由財政部發行印花稅票徵收之。
 
印花稅法
印花稅以左列憑證為課徵範圍:
一、(刪除)
二、銀錢收據:指收到銀錢所立之單據、簿摺。凡收受或代收銀錢收據、收款回執、解款條、取租簿、取租摺及付款簿等屬之。但兼具營業發票性質之銀錢收據及兼具銀錢收據性質之營業發票不包括在內。
三、買賣動產契據:指買賣動產所立之契據。
四、承攬契據:指一方為他方完成一定工作之契據;如承包各種工程契約、承印印刷品契約及代理加工契據等屬之。
五、典賣、讓受及分割不動產契據:指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據。
印花稅法
印花稅稅率或稅額如左:
一、(刪除)
二、銀錢收據:每件按金額千分之四,由立據人貼印花稅票。招標人收受押標金收據:每件按金額千分之一,由立據人貼印花稅票。
三、承攬契據:每件按金額千分之一,由立約或立據人貼印花稅票。
四、典賣、讓受及分割不動產契據:每件按金額千分之一,由立約或立據人貼印花稅票。
五、買賣動產契據:每件稅額四元,由立約或立據人貼印花稅票。

 

A-44房屋稅


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租屋動機、居住使用】
關鍵字檢索:【稅賦、費用分擔、契約自由】


房屋,係指固定在土地上之建築物,供營業、工作或住宅用者。房屋稅是以附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象。
房屋稅之課徵對象可分為:
一、房屋所有人
二、房屋設有典權之典權人
三、共有房屋之共有人
四、如房屋所有權或典權人住址不明,或非居住房屋所在地者,應由管理人或現住人繳納之。
五、租賃契約中存續中,租賃物所生之稅捐應由出租人負擔納稅義務。
參考法條

民法第427
(出租人之負擔稅捐義務)
就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。
房屋稅條例
本條例用辭之定義如左:
一、房屋,指固定於土地上之建築物,供營業、工作或住宅用者。
二、增加該房屋使用價值之建築物,指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物,因而增加該房屋之使用價值者。
房屋稅條例
房屋稅,以附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象。
房屋稅條例
房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。
前項代繳之房屋稅,在其應負擔部分以外之稅款,對於其他共有人有求償權。
第一項所有權人或典權人住址不明,或非居住房屋所在地者,應由管理人或現住人繳納之。如屬出租,應由承租人負責代繳,抵扣房租。
未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之;無建造執照者,向現住人或管理人徵收之。
房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者,準用第一項有關共有房屋之規定。

 

九、侵權

A-45不當得利


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【不法使用、佔用、轉租】


不當得利謂無法律上原因而受利益,致他人受損害之事實。其性質是以調整財產變動發生的不公平現象為目的。其成立要件分成三部分來探討,詳細分述如下:
一、「受有利益」是指因有一定事實,致財產總額較諸無此事實當時之總額為多而言。其不論財產積極增加,例如:財產之擴張;或財產消極增加,例如:應負擔之債務減少,皆屬之。至於受利益之原因、方法為何並無限制,舉凡因一定事實而受利益,均構成不當得利。

二、「致他人受損害」是指他方之既有財產積極減少或應得利益之喪失而言。財產總額不限於具有金錢價值的權利總和,同時也包含隨時可使用收益的潛在價值。故所有人對於所有物之使用、收益及處分權能受侵害者即可認為損害已經發生。再者,一方受利益與他方受損害間應有因果關係存在,且該因果關係須是由於同一原因事實造成,始可成立不當得利。

三、「無法律上原因」是指欠缺給付目的而言,故受益人如無法律上原因而受有利益,至他方受損害,自應將利益返還,以維持公平。

至於不當得利之效力,依民法179條規定,無法律上原因而受利益,至他人受損害者,應返還其利益,此為一般類型不當得利之效力。原則上,其返還客體應以所受之利益為其範圍,若本於該利益更有所取得者,即原物所生孳息或其他所得,則應一併返還之。但若依其利益之性質或其他情事不能返還者,則應例外以價款償還之。而該價款之計算以原物不能返還時客觀上之交易價值為準;價款之計算時點,以價款償還義務成立時為判斷時點。
參考法條

民法第179
無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。
民法第181
不當得利之受領人,除返還其所受之利益外,如本於該利益更有所取得者,並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者,應償還其價額判斷提出質疑。仲裁判斷與法院判決極爲相似,可以同樣方式予以強制執行。

 

A-46侵權行為


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【隱私權,使用權,侵權】


侵權行為,即不法侵害他人權利之行為,屬於違法行為之一種;侵權行為之被害人對於加害人取得損害賠償請求權,故為債之發生原因之一種。侵權行為雖屬不法行為,與刑法上之犯罪行為須具違法性相同,但前者為民事責任,以保護被害人,填補其所受損害為目的;後者為刑事責任,以防衛社會,矯正或排除反社會性之人為目的。此外,侵權行為須有損害之發生為必要,至其係出於故意或過失,則不影響其應負之損害賠償責任,而犯罪則以故意或過失為成立之要件;至於結果之是否發生,有時並非犯罪不可缺之要件。

侵權行為,有一般侵權行為與特殊侵權行為之別。一般侵權行為為民法第一八四條所規定,特殊侵權行為則規定於民法第187條至第191條。
一、一般侵權行為之成立要件:
(一)客觀方面:1.須為自己之行為,2.須侵害他人之權利,3.須有損害之發生,4.須加害行為與損害之間有因果關係,5.須行為為不法。
(二)主觀方面:1.須行為人有責任能力,2.須行為人有故意或過失。
二、特殊侵權行為,除共同侵權行為外,其形態尚包括公務員職務上之侵權行為,行為能力欠缺者與無責任能力者之侵權行為,受僱人之侵權行為,承攬人之侵權行為,因動物引起之侵權行為及因工作物引起之侵權行為等。

一般侵權行為之損害賠償義務人必為加害人,但於特殊侵權行為,除共同侵權行為外,縱非為加害人,基於無過失責任原則之適用,亦得負損害賠償之責任。

侵權行為之效力為發生損害賠償權,其得主張損害賠償之當事人,除被害人外,包括為被害人支出殯葬費之人,被害人負有法定扶養義務之人,及被害人之父母、子女、配偶在內。但此種損害賠償請求權之消滅時效,不同於一般消滅時效,應適用民法第197條之規定。
參考法條

民法第184條
因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。
民法第185 條
數人共同不法侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者,亦同。
造意人及幫助人,視為共同行為人。
民法第186 條
公務員因故意違背對於第三人應執行之職務,致第三人受損害者,負賠償責任。其因過失者,以被害人不能依他項方法受賠償時為限,負其責任。
前項情形,如被害人得依法律上之救濟方法,除去其損害,而因故意或過失不為之者,公務員不負賠償責任。
民法第187 條
無行為能力人或限制行為能力人,不法侵害他人之權利者,以行為時有
識別能力為限,與其法定代理人連帶負損害賠償責任。行為時無識別能
前項情形,法定代理人如其監督並未疏懈,或縱加以相當之監督,而仍
不免發生損害者,不負賠償責任。
如不能依前二項規定受損害賠償時,法院因被害人之聲請,得斟酌行為
人及其法定代理人與被害人之經濟狀況,令行為人或其法定代理人為全
部或一部之損害賠償。
前項規定,於其他之人,在無意識或精神錯亂中所為之行為致第三人受
損害時,準用之。
民法第188條
受僱人因執行職務,不法侵害他人之權利者,由僱用人與行為人連帶負
損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行,已盡相當之注意或
縱加以相當之注意而仍不免發生損害者,僱用人不負賠償責任。
如被害人依前項但書之規定,不能受損害賠償時,法院因其聲請,得斟
酌僱用人與被害人之經濟狀況,令僱用人為全部或一部之損害賠償。
僱用人賠償損害時,對於為侵權行為之受僱人,有求償權。
民法第189 條
承攬人因執行承攬事項,不法侵害他人之權利者,定作人不負損害賠償
責任。但定作人於定作或指示有過失者,不在此限。
民法第190 條
動物加損害於他人者,由其占有人負損害賠償責任。但依動物之種類及
性質已為相當注意之管束,或縱為相當注意之管束而仍不免發生損害者,不在此限。動物係由第三人或他動物之挑動,致加損害於他人者,其占有人對於該第三人或該他動物之占有人,有求償權。
民法第191條
土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害,由工作物之所有人
負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺,或損害非因設置或保管有
欠缺,或於防止損害之發生,已盡相當之注意者,不在此限。
前項損害之發生,如別有應負責任之人時,賠償損害之所有人,對於該
應負責者,有求償權。
民法第197條
因侵權行為所生之損害賠償請求權,自請求權人知有損害及賠償
義務人時起,二年間不行使而消滅。自有侵權行為時起,逾十年
者亦同。
損害賠償之義務人,因侵權行為受利益,致被害人受損害者,於
前項時效完成後,仍應依關於不當得利之規定,返還其所受之利
益於被害人。
國家賠償法
本法所稱公務員者,謂依法令從事於公務之人員。
公務員於執行職務行使公權力時,因故意或過失不法侵害人民自由或權利者,國家應負損害賠償責任。公務員怠於執行職務,致人民自由或權利遭受損害者亦同。
前項情形,公務員有故意或重大過失時,賠償義務機關對之有求償權。

 

A-47損害賠償


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【修繕,瑕疵】


損害賠償之債者,係指以賠償損害為標的之債。
一、損害賠償須具備的要件有四:
(一)須有損害發生之原因事實。
損害賠償之債的發生原因:1.有基於法律行為,例如:依契約-保險契約、人事保證契約;2.有基於法律行為,例如:債務不履行、侵權行為等。
(二)須有損害發生。
(三)損害與原因事實間須有因果關係。
(四)須賠償義務人有故意或過失。

損害賠償的方法主要是以回復原狀或債權人得請求支付回復原狀所必要之費用,以代回復原狀(民法第213條、第214條)。損害賠償的例外為金錢賠償(民法第215條),請求金錢賠償是因回復原狀遲延(民法第214條)、不能回復原狀或回復原狀顯有困難(民法第215條)、法律另有規定者及契約另有訂定者(民法第213條)。

二、關於損害賠償的範圍分為以下四種:
(一)損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外,應以給予債權人所受損害及所失利益為限(民法第216條)。而「所受損害」,即現存財產因損害事實的發生而致減少。「所失利益」,指新財產的取得,因損害事實的發生而受妨害。
(二)損益相抵,係指基於同一原因事實受有損害並受有利益,其請求之賠償金額,應扣除所受之利益。
(三)過失相抵,損害的發生,因被害人或第三人與有過失時,使加害人全負賠償責任,實過於嚴格,宜在一定要件下,得減免賠償金額,以符公平原則(民法第217條)。
(四)債務人生計的斟酌,須限於損害非因故意或重大過失所致,如賠償致使賠償義務人的生計有重大影響,法院得減輕賠償金額(民法第218條)。此為強行規定,當事人不得約定加以排除。
參考法條

民法第213
(損害賠償之方法-回復原狀)
負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者,自損害發生時起,加給利息。
第一項情形,債權人得請求支付回復原狀所必要之費用,以代回復原狀。
民法第214
 (損害賠償之方法-金錢賠償(一))
應回復原狀者,如經債權人定相當期限催告後,逾期不為回復時,債權人得請求以金錢賠償其損害。
民法第215
(損害賠償之方法-金錢賠償(二))
不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害。
 (法定損害賠償範圍)
損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。
依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益。
民法
(損害賠償應損益相抵)
基於同一原因事實受有損害並受有利益者,其請求之賠償金額,應扣除所受之利益。
(過失相抵)
損害之發生或擴大,被害人與有過失者,法院得減輕賠償金額,或免除之。
重大之損害原因,為債務人所不及知,而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者,為與有過失。
前二項之規定,於被害人之代理人或使用人與有過失者,準用之。
(因賠償義務人生計關係之酌減)
損害非因故意或重大過失所致者,如其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時,法院得減輕其賠償金額。
民法
(賠償義務人之權利讓與請求權)
關於物或權利之喪失或損害,負賠償責任之人,得向損害賠償請求權人,請求讓與基於其物之所有權或基於其權利對於第三人之請求權。
第二百六十四條之規定,於前項情形準用之。
民法第264
(同時履行抗辯權)
因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者,不在此限。
他方當事人已為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。

 

A-48窺視竊聽竊錄罪


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【隱私權、使用權】


本罪係處罰無故利用工具或設備窺視、竊聽或以錄音、照相、錄影或電磁紀錄竊錄之方式侵害他人非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位的行為。凡有上述行為之一者,可處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金。

所謂「無故」,乃指無正當理由而言,惟是否係屬正當理由,仍待由法院判斷,非謂行為符合一般社會道義即無觸犯本法之虞。如出租人懷疑承租人於租屋處從事非法活動,遂私下於屋內裝設針孔攝影機,仍有可能成立本罪。

應注意,有些行為雖因係屬「有故」而排除本罪之成立,然而仍有可能觸犯通訊保障及監察法第24條第1項,例如夫妻之一方私下以電話錄音之方式查得配偶的通姦行為。又「非公開」則係指主觀上欲隱密而不欲公開,客觀上所發生的場所或空間亦足以確保隱密性而言,如尚未公演對外保密的戲劇排演。
參考法條

刑法
315-1條
(妨害秘密罪)
有下列行為之一者,處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金:
一、無故利用工具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。
二、無故以錄音、照相、錄影或電磁紀錄竊錄他人非公開之活動、言論、 談話或身體隱私部位者
通訊保障及監察法第24條
違法監察他人通訊者,處五年以下有期徒刑。
執行或協助執行通訊監察之公務員或從業人員,假借職務或業務上之權力、機會或方法,犯前項之罪者,處六月以上五年以下有期徒刑。
意圖營利而犯前二項之罪者,處一年以上七年以下有期徒刑。

 

A-49無故侵入住宅


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【隱私權、使用權、無故侵入】


一、本罪所欲保護的法益為,居住之自由。為維護個人之隱私權,個人基於意思自由,得自行決定是否允許他人進入其住宅。

二、構成侵入住居罪之要件有以下:
(一)無故:無法律上原因。
(二)實行以下行為:
1.侵入:違反居住人或管理人之意思,擅自進入之行為。
2.隱匿:進入他人住宅後,埋伏隱匿於內,使相對人難以發現。
3.留滯:行為人受居住人或管理人為退去之請求,仍滯留於住宅內之行為。
所謂他人,係指行為人以外之自然人,正處於使用住宅、建築物、附連圍繞之土地或船艦之人,如租賃關係中之承租人。

三、住宅:
(一) 長期或一時之使用,如公寓大樓、租賃之房屋、旅館。
(二) 日常使用不必供起居飲食,如實驗室。
參考法條

刑法第306條
 (侵入住居罪)
無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。

 

A-50強制罪


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【使用權、斷水斷電、鎖卡】


強制罪之保護利益,為個人之意思決定自由以及身體活動自由。構成強制罪之行為是以強暴、脅迫為手段,可分為以下兩種:
一、使人為無義務之事
行為人並無任何權利,相對人無任何義務,使相對人為一定作為或不作為之行為。

二、妨害他人行使權利
妨害被害人在法律上所得為之一定作為或不作為。

本罪強暴脅迫之程度只須達足以妨礙他人意思決定或身體自由為主,不以完全喪失其自由為必要。
參考法條

刑法第304條
 (強制罪)
以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。

 

A-51侵占/竊占罪


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租賃關係結束】
關鍵字檢索:【租約到期、佔用】


「侵占」是將所保管之物佔為己有,通常物是指「動產」;「竊占」則是不法佔據他人之「不動產」。

侵占,乃對於自己持有他人之物基於易持有為所有之意圖,進而改變其所有權之行為。侵占罪之成立,以擅自處分自己持有之他人所有物,或變易持有之意為所有之意,而逕為所有人之行為,為其構成要件。雖行為之外形各有不同,要必具有不法所有之意思,方與本罪構成之要件相符。如以自己或第三人不法所有之意思,而侵占已持有他人之物,不論其物體是否代替物,即應成立普通侵占罪。例如甲將機車借給乙使用並託其保管,甲事後卻不願歸還,對於乙而言,甲之行為即為侵占。

所謂竊占(刑法第320條第2項),係指未得不動產所有人或占有人之同意,擅自將他人之不動產據於自己實力所支配。如擅自搬入民房居住、私行盜賣他人之不動產(30院2163解釋)。竊佔之手段則無限制,僅以該行為係破壞他人對物的支配權利,且移入自己的支配力量為已足;又所謂他人之不動產,包括與行為人共有之不動產。如未經其他住戶同意於公寓大廈頂樓公共空間加蓋房屋、或未經同意於公寓住戶共有之地下室加裝鐵門上鎖。然應注意,依實務見解,擅自佔用大樓建物之外牆釘置廣告看板並未侵害其他區分所有權人之支配權,故無成立本罪之餘地。
參考法條

刑法第335條
(普通侵占罪)
意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。
刑法第320條
(普通竊盜罪、竊佔罪)
意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。前二項之未遂犯罰之。

 

十、租期間標的處分

A-52買賣不破租賃


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【買賣不破租賃】


買賣不破租賃,係指的是出租人將租賃物交付承租人後,由承租人繼續占有中,出租人如將租賃物所有權讓與第三人,在租賃契約存續期間內,得主張租賃契約繼續存在,換言之,承租人仍得以原租賃契約對抗第三人(即租賃物受讓人),不影響承租人使用收益租賃物之權利,例外使租賃契約具有物權的效力。此條規定是基於維持租賃契約之安定性及保障承租人之權益。

買賣不破租賃偏重於保護承租人的使用、收益權利,但於民國88年民法修正案中,增加有關民法第425條第2項規定,對於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用買賣不破租賃。此涉及承租人的使用收益權利何時消滅的問題。依第425條第1項規定,所有權人不得否認承租人的使用、收益權,結果使得承租人受到原債權契約之保護,但實務上遇到假造租賃契約的狀況,致使假的承租人得對買賣標的物主張使用收益權,買受人的所有權就萎縮了,於是在立法政策上又於第425條第2項規定對未經公證的不動產租賃契約,其期限超過5年或沒有設定終止期限者,使所有權人得否認承租人的使用、收益權利。不過,第425條第1項之適用範圍不限於不動產租賃,還可適用於動產,此範圍與第425條第2項只排除不動產的情形有別。買賣不破租賃在第三人得所有人同意而為出租時,仍得類推適用。
參考法條

民法第425條
(買賣不破租賃原則及例外)
出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
民法第435條
(租賃物一部滅失之效力)
租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。
前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。
民法第436條
(權利瑕疵之效力)
前條規定,於承租人因第三人就租賃物主張權利,致不能為約定之使用、收益者準用之。

 

A-53優先承買權


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【土地租賃、土地買賣】


優先承買權,在不動產租賃中僅於基地租賃主張,對於房屋租賃不適用。

依我國民法第426條之2規定:當承租人租用基地建築房屋,出租人欲出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人與通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。

按土地法第34條之1第4項規定,「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」此規定目的為減少共有人人數,簡化共有物使用關係。本項規定僅限於土地或建築物,不適用於動產。

共有人行使優先稱買權之要件:
一、使用優先承買權主體須為他共有人
共有人優先承買權的設立目的本為簡化共有關係而來,共有人優先承買權當須出賣應有部分之人以外之其他共有人所主張。
二、須以買賣為基礎
優先承買權的發生,必須共有人與第三人間就應有部分為買賣時,他共有人始有優先承買權。
三、須依出賣人與第三人所訂買賣契約之同一條件

土地法第34條之1第4項規定以「同一價格」優先承買,應解釋為「同一條件」,包括價格以外之其他條件。多數人共有人均聲明優先購買時,應以應有部分的比例定期購買份量。

土地法第104條、第107條、耕地三七五減租條例第15條、民法第426條之2及民法物權施行第8-5條第3項、第5項,分別設有優先承買權之規定,應以具有物權效力的基地或耕地承租人的優先購買權為優先。
參考法條

土地法
34-1條
(共有土地或建築物之處分)
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。
土地法
104條
(基地之優先承買權)
基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。
土地法
107條
(耕地之優先承買權或承典權)
出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。
民法
426-2條
(基地租賃之優先承買權及其效力)
租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。
民法物權施行篇第8-5條
3項、第5項、第6項、
第7項
區分所有建築物之基地,依前項規定有分離出賣之情形時,其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者,於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內,有依相同條件優先承買之權利,其權利並優先於其他共有人。
區分所有建築物之專有部分,依第二項規定有分離出賣之情形時,其基地之所有人無專有部分者,有依相同條件優先承買之權利。
前項情形,有數人表示優先承買時,以抽籤定之。但另有約定者,從其約定。
承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者,視為拋棄其優先承買權。

 

十一、糾紛/訴訟

A-54物上請求權


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【租賃關係結束】
關鍵字檢索:【土地、租賃物返還】


物上請求權,是基於維護所有權人對標的物所應有的支配狀態,於有妨害其支配之情事存在時,為排除妨害而賦予所有權人請求不法干涉人為作為或不作為的權利。物上請求權主要有三種類型,所有物返還請求權、所有權妨害除去請求權及所有權妨害預防請求權簡述如下:
一、所有物返還請求權
按民法第767條第1項前段:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」即當所有人失去其所有物之占有時,對於法律上無正當權源而占有其物者,得請求返還所有物以排除侵害之權利。例如承租人於租賃關係終止後,未經出租人同意,仍繼續占有其所有之房屋,則出租人得據此向承租人主張所有物返還請求權。又受害人所請求返還者,乃遭無權占有之「物」,而非所有「權」,蓋請求權人不因無權占有而喪失所有權。

二、所有權妨害除去請求權
按民法第767條第1項中段:「對於妨害其所有權者,得請求除去之。」此項請求權係針對以占有為手段以外之方式而妨害所有權的行為,請求除去妨害之權。例如無權占有他人土地之人,擅自於該土地上建築房屋時,土地所有人即得據此請求拆屋(所有權妨害除去請求權)還地(所有物返還請求權)。

三、所有權防止妨害請求權
按民法第767條第1項後段:「有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」即所有人對於任何可能致使所有權遭受侵害的事由,請求排除以防範未然之權。例如甲之門窗應久未修繕,已搖搖欲墜而恐有砸毀乙所有之房屋之虞時,則乙可據此請求甲為修繕或其他辦法以排除可能之侵害。應注意,又依民法767條第2項,上述請求權於所有權以外之物權,皆得準用。
參考法條

民法第767條
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
前項規定,於所有權以外之物權,準用之。
民法第962條
(占有人之物上請求權)
占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有被妨害者,得
請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者,得請求防止其妨害。
民法第962條
(占有人物上請求權之消滅時效)
前條請求權,自侵奪或妨害占有或危險發生後,一年間不行使而消滅。

 

A-55詐欺


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用】
關鍵字檢索:【口頭契約、租賃契約】


一、民法-詐欺行為
(一) 詐欺之意義
所謂的詐欺係指詐欺人故意欺罔被詐欺人,使陷於錯誤,並因之而為意思表示之行為。由此可知詐欺行為之成立,須具備之要件如下:
1. 存在於詐欺人方面者
(1)須詐欺人有詐欺之故意:
至於所謂的詐欺之故意,即詐欺意思是可分為下列的兩段思考,a.須有使被詐欺人陷於錯誤之意思。b.須有使被詐欺人因該錯誤而為之。因此構成詐欺故意,不但與刑法上的詐欺罪,有所不同且原不必如刑法上之詐欺,須有侵害相對人權之故意(參考民法第一八四條),只須其行為施行後,造成行為之相對人陷於因其詐欺而造成的損失即可,故此詐欺之故意,縱令存心有利於對人,亦不妨害其成立,因此民法上之詐欺,所重者在乎是否能妨害相對人意思表示之自由,不過如僅有第一段之意思,而不含第二段意思者,則仍不能構成詐欺之故意。
(2)須詐欺人有詐欺之行為:
詐欺行為指相對人於行為人造成欺罔被詐欺人之行為而言,亦即以使被詐欺人陷於錯誤、或是本己錯誤而又加深,其錯誤、或保持錯誤之狀態,而積極的虛構事實、或隱匿事實之行為均是,也至於默示,非於法律上、契約上或交易習慣上有告知事實之義務,而故為沈默時,則並不當然成為詐欺,此是因為此種行為上的沈默是不含有意思表示在內之故。
2. 存於被詐欺人方面者,其要件亦可分為二,以下分述之
(1) 須被詐欺人因詐欺而陷於錯誤:
詐欺人先有詐欺之故意及行為,而後始談到相對人是否因為陷於錯誤,且若相對人並未因之而陷於錯誤,或雖陷於錯誤,但其錯誤並非因詐欺所致者,則民法上之詐欺行為亦不能成立,易言之,錯誤須與詐欺二者有因果關係始能造成,不過錯誤雖非由於詐欺而,但因詐欺之故,致錯誤之程度加,即本應發現起因於詐欺而不得發現者,則詐欺亦非不可成立。
(2) 須被詐欺人因錯誤而意思表示
詐欺之成立,除上述詐欺與錯誤間有因果關係外,更須錯誤與意思表示間亦有因果關係始可。申言之,被詐欺人觀念已陷於誤,但並未因為表示,或雖有意思表示,但非錯誤而來者,則詐欺均不能成立,固不待言。
(二) 詐欺效力
1. 對於當事人間之效力
當事人間之效力,視施行詐欺行為者,為何人,而有不同:
(1)施行詐欺者如為當事人之一方時,則表意人不拘何種情形,均得撤銷其意思表示。
(2)施行詐欺如為當以外之第三人時,則又因該有無相對人而有區別,如有相對人者,則以相對人明知其事實,或可得而知者為限,始得撤銷之,否則不得撤銷,蓋相對人如為惡意,反較表意人應受保護,至於相對人時,則詐欺縱為第三人所實施,表意人亦得撤銷其意思表示。
2. 第三人之效力
被詐欺而為之意思表示,其撤銷可否對抗第三人,則視第三人是否為善意抑或為惡意而有所不同,第三人如屬善意第三人,則不得與之對抗。例如甲原有一間房子,因被乙詐欺而讓其房屋於乙,乙受讓該房子後,復又轉讓於丙,若丙不知甲有被乙詐欺之情事時,即善意第三人,此時甲行使撤銷權後,甲乙間之買賣契約歸無效,但甲不得以其無效,向丙對抗,易言之,即不影響乙丙間買賣之效力,甲只得向乙請求損害賠償而已。但丙若屬惡意,則不受此保護。
3. 撤銷權除斥期間
表意人因被詐欺而為意思表示者,原則上有撤銷之權撤銷其行為,固不待言,此撤銷權之行使,依我民法第九三條規定:「應於發現詐欺後,一年內為之;但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。」,民法上做此規定,仍為免表意人之撤銷權,若永久存續,則不免妨害相對人及其他利害關係人之權利,即永不確定,實屬有害交易,實為不妥,故民法上設此期間限制,之以救其弊,此之一年之期間係自發見詐時起算,而不自意思表示時起算,惟詐欺如一日不發見,則該意思表示,即永有撤銷之可能,對於佼易之安全,亦屬莫大之威脅,故同條但書又有十年之規定,即自意思表示後,已經過十年而未發見,縱令此後再發見,亦不得行使撤銷權。
二、刑法-普通詐欺罪
普通詐欺罪所處罰者乃詐欺行為。刑法第339條有明文規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。前二項之未遂犯罰之。」
詐欺行為,指的是行使詐術使相對人陷於錯誤,並為財產上處分,進而使相對人本身或第三人蒙受損失。按行使詐術,指的是傳遞與事實相左之資訊,而其方式不限,以作為或不作為透過文字、言語、行動等傳達皆可,例如賣方或仲介隱瞞房屋已設定抵押權之事實或其他因交易習慣上對於某事項有告知義務而故意不告知者。次按所謂使相對人陷於錯誤,係指行使詐術的相對人主觀上所認識的情狀與客觀上的事實不一致,亦即相對人因行為人所傳達之不實資訊而發生認識上的錯誤。又相對人因詐術陷於錯誤進而為財產上處分,不論係事實上或法律上之處分,必須出於其自由意思決定,若非自願者,則非本罪所欲處罰之行為。舉例言之,甲欺騙乙謂其所持之物品屬違禁品,若不交付遮口費則將告發警局,此等案件是否該當普通詐欺罪或恐嚇取財罪,賴於相對人交付財物時是否出於自願,若係因甲之脅迫行為致乙不得已而交出財物,則應論以恐嚇取財罪;若乙係因全然相信甲之言論而交付財物,則應論以普通詐欺罪。
由於本罪條文第一項所罰之詐欺取財罪與第二項所罰之詐欺得利罪構成要件大致相同,故此不另贅述。僅須注意,詐欺得利罪毋須相對人交付財物,只要行為人因施用詐術而得財產上利益即可,例如取得債權等
參考法條

民法第92
(意思表示之不自由)
因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。
被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。
刑法第346
意圖為自己或第三人不法之所有,以恐嚇使人將本人或第三人之物交付,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益,或使第三人得之者,亦同。前二項之未遂犯罰之。

 

A-56調解/仲裁/不動產調處


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用租、賃關係結束】
關鍵字檢索:【糾紛】


一、調解
調解是一種自願參與的程序,當中由一名公正和受過訓練的第三者,即調解委員,協助爭議各方在良好的氣氛下,達成既能滿足各方所需,又為各方所接受的調解。此與訴訟中之和解,均為透過兩造合意而解決紛爭之方式。

在調解過程中,調解委員的任務並非為各方作出決定,而是幫助各方探討本身論據的強弱,並尋求可行的解決方案,從而利便各方達成調解協議。調解員不會作出裁決,亦無權強行各方成立調解;作出決定的權力始終在爭議各方的手上。調解員接受過專門訓練,善於打破談判僵局,並能令各方專注於尋求解決方案。

調解的好處為:
(一)具有法律效果
1.調解經法院核定後,當事人就該事件不得再行起訴,告訴或自訴。
2.經法院核定之民事調解,與民事確定判決有同一之效力。
3.經法院核定之刑事調解,以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者,其調解書具有執行名義。
(二)告訴乃論之刑事事件,經調解不成立者,公所依被害人向調解委員會提出之聲請,將調解事件移請該管檢察官偵查,並視為於聲請調解時已經告訴。
(三)節省時間金錢,調解除勘驗費應由當事人核實開支外,不徵收任何費用及收受報酬。

二、仲裁
仲裁是訴訟外解決紛爭的方法,它是為了由雙方選定替代紛爭解決的方法,交由仲裁人一人或單數之數人成立仲裁庭仲裁之。仲裁的地點與時間比較自由,選定的仲裁地點不一定要在法院,可以選擇飯店或者公園,或其他地方。仲裁是一種具約束力的解決爭議的方式,相當於在法院提起訴訟。

當事人有程序選擇權。仲裁與訴訟相同處在於若不服,仲裁仍可提起撤銷仲裁判斷之訴,就像訴訟若不服仍然可以上訴。

仲裁的優點在於可以避免冗長的時間浪費,只要當事人都同意即可快速作成。仲裁判斷裁決是終局並對當事人具有約束力的,只在極特殊的情況下,才可對仲裁提出質疑。仲裁裁決與法院判決極為相似,可作為執行名義而予以強制執行。

三、不動產調處
不動產糾紛調處意指為處理土地法有關土地糾紛案件,減少訴訟案件,釐清產權,促進土地利用,依據內政部「直轄市縣市不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」規定,設置之不動產糾紛調處委員會,做為處理土地法第34條之1第6項(共有物分割糾紛)及土地法第101條、第105條、第122條之不動產糾紛案件有關土地糾紛案件(租賃糾紛)等類案件之依據。

不動產民事糾紛調解,調處與仲裁解決機制比較表

參考法條 

鄉鎮市調解條例第1條
鄉、鎮、市公所應設調解委員會,辦理下列調解事件:
一、民事事件。
二、告訴乃論之刑事事件。
鄉鎮市調解條例第12條
 
第一審法院得將下列事件,裁定移付調解委員會調解:
一、民事訴訟法第四百零三條第一項規定之事件。
二、適宜調解之刑事附帶民事訴訟事件。
三、其他適宜調解之民事事件。
前項調解期間,訴訟程序停止進行。但調解委員會於受理移付後二個月內不成立調解者,調解委員會應將該事件函送法院,續行訴訟程序。
第一項裁定不得抗告。
鄉鎮市調解條例第27條
 
調解經法院核定後,當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴。
經法院核定之民事調解,與民事確定判決有同一之效力;經法院核定之刑事調解,以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者,其調解書得為執行名義。
仲裁法第1條
(仲裁協議)
有關現在或將來之爭議,當事人得訂立仲裁協議,約定由仲裁人一人或單數之數人成立仲裁庭仲裁之。
前項爭議,以依法得和解者為限。
仲裁協議,應以書面為之。
當事人間之文書、證券、信函、電傳、電報或其他類似方式之通訊,足認有仲裁合意者,視為仲裁協議成立。
仲裁法第18條
(仲裁程序之起始)
當事人將爭議事件提付仲裁時,應以書面通知相對人。
爭議事件之仲裁程序,除當事人另有約定外,自相對人收受提付仲裁之通知時開始。
前項情形,相對人有多數而分別收受通知者,以收受之日在前者為準。
土地法
34-1條
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。
土地法
34-2條
直轄市或縣(市)地政機關為處理本法不動產之糾紛,應設不動產糾紛
調處委員會,聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員;其設置、申請調處之要件、程序、期限、調處費用及其他應遵循事項之辦法,由中央地政機關定之。
土地法
101條
因房屋租用發生爭議,得由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處,不服調處者,得向司法機關訴請處理。
土地法
105條
第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定,於租用基地建築房屋均準用之。
土地法
122條
因耕地租用,業佃間發生爭議,得由該管直轄市或縣(市)地政機關予以調處,不服調處者,得向司法機關訴請處理。

 

A-57拍賣查封


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【居住使用】
關鍵字檢索:【買賣不破租賃、拍賣、查封】


一、查封
(一)債權人必須先查明債務人的財產,才可以聲請查封。
(二)債權人要證明所要查封的財產是債務人所有。
(三)如果查封興建中,尚未辦理保存登記的建築物,應提出建築執照及起造人名冊或使用執照影本,以及基地的登記謄本,以證明產權。
(四)法官 或司法事務官審查前述要件完備後,就定期通知債權人(但不通知債務人)實施查封。
(五)債權人接到通知後必須按時親自或以電話向承辦書記官報到,並導往現場查封。如果無正當理由不到經再通知仍無正當理由不辦理,法官或司法事務官即裁定駁回。
(六)債權人如果無法到場引導,可以提出委任書委任他人前來引導。委任書上所蓋債權人的印章要與強制執行聲請狀(第一張狀紙)所蓋印章相同,以避免冒充。
(七)查封時,預料債務人可能抗拒時,可通知警察或憲兵到場協助維護秩序。關於憲警的出差旅費,應由債權人預納,視為執行費用。
(八)查封的動產或不動產,都不能超過債權額太多,否則不予查封,以免影響債務人權益。
(九)債務人或任何人擅自取下或撕毀封條時,即觸犯刑法第一三九條之罪,處一年以下有期徒刑、拘役或三千元以下罰金。

二、拍賣:可分為動產及不動產
(一)動產
1. 查封物為金銀首飾或古董等貴重物品,價格不易確定者,法官可囑託行家鑑定價格,定底價然後拍賣。鑑定費要由債權人先繳納。
2. 拍賣動產,必先公告。公告到拍賣,至少五天,但因查封物的性質必須趕快拍賣或債權人與債務人兩方都同意的話,就可提前拍賣。
3. 如果查封物易腐壞,法官 或司法事務官可依職權變賣,不必經拍賣程序。
4. 拍賣公告一定會貼本處公告欄以及標的物所在之鄉鎮市公所或拍賣現場。如果法官 或司法事務官認為必要,也可以命債權人登報,以招徠買主。
5. 拍賣當天法官或司法事務官會通知債權人及債務人到場,但無法通知或受通知後不到場時,照樣進行拍賣。
6. 拍定的標準是出最高價,高呼三次後無人加價時,宣佈為拍定。
7. 拍定後,應買人必須馬上交錢,帶走拍定物,不能賒欠,也不能以支票付款。
8. 無人應買時,執行處應作價交債權人承受,如不承受,應撤銷查封,將查封的動產交還債務人結案,但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者,得再行拍賣之。
9. 如果應買人所出的價錢低於底價,執行處就不予拍定,另行定期拍賣,再拍賣時,最高價不足底價五○%,或者未定底價,但所出最高價顥然不相當時,拍賣主持人可以作價交債權人承受。如不承受就將查封物撤銷查封退還債務人結案。
(二)不動產
1. 鑑價:本處會委託公家機關或民間法人團體鑑價。債權人要先繳納鑑價費,並導往現場鑑價。
2. 核定底價:鑑價後,法官或司法事務官會問債權人及債務人的意見然後酌定底價,不受債權人債務人的拘束。
3. 先期公告:公告到拍賣,相距十四日以上,但第二次拍賣與公告相距則在十日以上三十日以下。
4. 揭示與登報:拍賣公告必定貼在本處公告欄,以及房地產所在地或所在地之鄉、鎮、區公所。債權人並須先墊費刊登報紙廣告, 並於拍賣期日前將該報紙整張送給書記官附卷。
5. 投標:投標時要繳保證金,金額載於公告上,要購買已經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,並填寫標單後,投入標匭內。當天該股開數標者,均投入同一標匭,無法圍 標。如有人圍標,請告知執行人員,馬上取締。
6. 開標並公告:時間一到,按時開標,不但當眾宣示,並將得標者標單立即影印張貼於公告欄,以昭信服。
7. 點交:房屋如出租,且未經裁定除去租賃,法院就不點交,是否不點交,要注意拍賣公告。
8. 作價承受:無人應買或出價未達底價時,債權人如欲承受,應於拍賣期日終結前當場表明以拍賣底價承受。
9. 再拍賣:第一次拍賣不成,法官 或司法事務官可減至二○%再定期拍賣。如再拍賣不成,再減價至二○%,作第三次拍賣。
10. 特別拍賣程序:經兩次減價拍賣而未拍定之不動產,債權人不願承受或依法不得承受時,執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者,得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示,執行法院得於詢問債權人及債務人意見後,許其買受。債權人復願為承受者,亦同。前項三個月期限內,無人應買前,債權人亦得聲請停止前項拍賣,而另行估價或減價拍賣。
11. 點交:拍賣之不動產,除有依法不能點交之情形者外,於核發權利移轉證書後,依買受人之聲請點交。
參考法條

強制執行法
48條
查封時,得檢查、啟視債務人居住所、事務所、倉庫、箱櫃及其他藏置物品之處所。
查封時,如債務人不在場,應命其家屬或鄰右之有辨別事理能力者到場,於必要時,得請警察到場。
強制執行法
54條
查封時,書記官應作成查封筆錄及查封物品清單。
查封筆錄,應載明左列事項:
一、為查封原因之權利。
二、動產之所在地、種類、數量、品質及其他應記明之事項。
三、債權人及債務人。
四、查封開始之日時及終了之日時。
五、查封之動產保管人。
六、保管方法。
查封人員,應於前項筆錄簽名,如有保管人及依第四十八條第二項規定之人員到場者,亦應簽名。
強制執行法
64條
拍賣動產,應由執行法院先期公告。
前項公告,應載明左列事項:
一、拍賣物之種類、數量、品質及其他應記明之事項。
二、拍賣之原因、日時及場所。
三、閱覽拍賣物及查封筆錄之處所及日時。
四、定有拍賣價金之交付期限者,其期限。
五、定有應買之資格或條件者,其資格或條件。
六、定有保證金者,其金額。
強制執行法
70條
執行法院因債權人或債務人之聲請,或認為必要時,應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價,並得酌定保證金額,命應買人於應買前繳納之。未照納者,其應買無效。
執行法院定底價時,應詢問債權人及債務人之意見,但無法通知或屆期不到場者,不在此限。
拍定,應就應買人所出之最高價,高呼三次後為之。
應買人所出之最高價,如低於底價,或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價,認為不足而為反對之表示時,執行拍賣人應不為拍定,由執行法院定期再行拍賣。但債權人願依所定底價承受者,執行法院應交債權人承受。
拍賣物依前項規定,再行拍賣時,應拍歸出價最高之應買人。但其最高價不足底價百分之五十;或雖未定底價,而其最高價顯不相當者,執行法院應作價交債權人承受;債權人不承受時,執行法院應撤銷查封,將拍賣物返還債務人。
債務人不得應買。

 

A-58強制執行


功    能:【名詞定義及解釋】        使用對象:【房客、房東、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期:【簽約過程、居住使用、租賃關係結束】
關鍵字檢索:【公證、給付不能、裁判】


強制執行為,簡言之是原告經法院判決勝訴,經法官裁定獲得之強行取得對方財產以補償本身損失的一種法律手段,其執行應經法院體系下設之強制執行處協助實施,並經一定法定程序而合法獲得他人特定財產或定額財產價金的法律行為。

強制執行之目的在於滿足債權人之債權得以實現。債權人於取得執行名義後,若債務人不自動履行其義務,則經由債權人之聲請,透過國家公權力之運用,以實現債權人之債權。

強制執行債權人需先取得執行名義,執行名義之種類,以法律有規定者為限,參照強制執行法第4條規定,執行名義之種類有六種。

由債權人具狀向執行法院聲請強制執行,而聲請強制執行時除具狀附上相關證明外,另需繳納千分之七執行費及郵票費等規費。
參考法條

強制執行法
4條
強制執行,依左列執行名義為之:
一、確定之終局判決。
二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。
三、依民事訴訟法成立之和解或調解。
四、依公證法規定得為強制執行之公證書。
五、抵押權人或質權人,為拍賣抵押物或質物之聲請,經法院為許可強制執行之裁定者。
六、其他依法律之規定,得為強制執行名義者。
執行名義附有條件、期限或須債權人提供擔保者,於條件成就、期限屆至或供擔保後,始得開始強制執行。
執行名義有對待給付者,以債權人已為給付或已提出給付後,始得開始強制執行。
公證法第13條
(公證書之執行力)
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。
四、租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。
前項公證書,除當事人外,對於公證書作成後,就該法律行為,為當事人之繼受人,及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者,亦有效力。
債務人、繼受人或占有人,主張第一項之公證書有不得強制執行之事由提起訴訟時,受訴法院得因必要情形,命停止執行,但聲請人陳明願供擔保者,法院應定相當之擔保額,命停止執行。